※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
不動産投資で法人化するとは
不動産投資の法人化とは、個人で行っていた賃貸経営を資産管理会社（法人）を設立して法人名義で行うことです。節税や相続対策の観点から、一定の収益規模になると法人化が有効になります。
法人化のメリット
- 法人税率は個人所得税より低い（収益が多い場合）：個人の所得税は最高55%（住民税込）。法人税は中小企業の場合最高で実効税率約33%。収益が大きいほど節税効果が高い
- 役員報酬で所得分散ができる：自分や家族を役員にして役員報酬を払うことで所得を分散し、累進課税の影響を軽減できる
- 経費の幅が広がる：法人なら自分への給与・出張旅費・生命保険料・退職金が経費になる
- 欠損金の繰越期間が長い：個人は3年、法人は10年繰り越せる。修繕費・大規模投資後の赤字を長期間繰り越せる
- 相続税対策になる：法人への資産移転と役員報酬による生前贈与効果で相続財産を圧縮できる
法人化のデメリット
- 設立・維持コストがかかる：法人設立費用10〜30万円（合同会社は安い）、毎年の法人住民税均等割（最低7万円程度）、顧問税理士費用等
- 手続きが複雑になる：法人の決算・申告・社会保険加入等、個人より管理が複雑。税理士・社労士への依頼が現実的
- 個人から法人への物件移転に費用がかかる：すでに個人所有の物件を法人に移転する際、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が発生する可能性がある
- 赤字でも法人住民税が発生する：所得がゼロでも均等割（年7万円程度）は発生する
法人化すべき年収の目安
| 不動産所得の目安 | 法人化の判断 |
|---|---|
| 年間500万円未満 | 個人のままの方が管理コストを考えると有利なケースが多い |
| 年間500〜1,000万円 | 節税効果と管理コストのバランスで判断。税理士と要相談 |
| 年間1,000万円以上 | 法人化による節税効果が大きい。積極的に検討すべき段階 |
法人化の手続きの流れ
- STEP1：法人形態の選択：株式会社（設立費用約25万円）または合同会社（約10万円）。資産管理目的なら合同会社が費用効率が高い
- STEP2：定款の作成・認証：株式会社は公証人役場で認証（合同会社は不要）
- STEP3：法務局への登記申請：設立登記を申請。登録免許税が必要（株式会社15万円、合同会社6万円）
- STEP4：税務署・都道府県・市区町村への届け出：法人設立後2ヶ月以内に税務署に設立届出書・青色申告の承認申請書等を提出
- STEP5：銀行口座の開設・社会保険の加入
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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