民法「賃貸借の敷金」2020年改正後の返還義務・原状回復・精算ルール【2026年版】

情報基準日：2026-05-21

2020年の民法改正（債権法改正）により、敷金に関する規定が民法第622条の2として明文化されました。改正前は慣行・判例で対応していたため実務上のトラブルが多く発生していましたが、改正により敷金の定義・返還時期・充当制限が法律で明確になりました。

民法改正後の敷金の定義と返還義務

民法第622条の2では、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義。賃貸人は契約終了後・目的物返還時に受領敷金から未払賃料等を控除した残額を返還しなければなりません。

原状回復と敷金の関係

国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失等による損傷は賃借人負担と整理しています。民法改正でも「賃借人は善管注意義務を守って使用・収益する義務があり、その義務違反による損傷は原状回復義務を負う」（民法621条）と規定。敷金は原状回復費用が発生した場合に充当できます。

よくある質問

Q. 敷金はいつ返還されますか？

A. 民法上は「賃貸借終了かつ目的物の返還を受けたとき」です。実務上は退去立会い・清算後1〜2ヶ月程度で返還されるケースが多いですが、合理的な期間内に返還しない場合は利息請求も可能です。

Q. 賃借人が家賃を滞納した場合、敷金を自動的に充当できますか？

A. 賃借人から充当請求はできません（民法622条の2第2項）が、賃貸人は賃貸借終了時に敷金から滞納賃料を差し引いて返還できます。賃貸借存続中の充当は賃貸人の判断で可能です。