📅 情報基準日：2026年5月現在
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既存不適格建築物は建設当時は適法だったが後の法改正で基準を満たさなくなった建物です。現状使用は可能ですが増築・建て替え時に注意が必要です。
目次
既存不適格建築物の主な具体例
| 既存不適格の原因 | 具体例 | 影響 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準（1981年改正前） | 旧耐震基準で建てられた建物が現行の新耐震基準を満たさない | 融資・売却に不利。耐震改修が推奨される |
| 容積率・建ぺい率の変更 | 用途地域変更等で現在の容積率より大きな建物が建っている | 現状維持は可能。建て替え時は現行容積率・建ぺい率の範囲内に |
| 接道義務の変更 | 法改正・道路指定の変更で接道要件を満たさなくなった | 増築・建て替えに影響 |
既存不適格建築物の増築・建て替えのルール
- 現状のまま使用・維持・修繕は自由：原則として行政から是正命令を受けることなく使用し続けられる
- 増築時は既存部分も現行基準への適合が必要になる場合がある：増築面積が一定以上になると既存部分も遡及適用される場合がある（大規模の修繕・模様替え）
- 建て替えは現行基準に適合した建物にする必要がある：既存不適格の恩恵は建て替えで消える
- 旧耐震建物は耐震診断・耐震改修で安全性を高めることが推奨される（自治体の助成金活用可）
FAQ
Q. 旧耐震の中古マンションを購入する場合のリスクと対策を教えてください。
A. 旧耐震（1981年6月以前に建築確認を受けた建物）の主なリスクは①耐震性が不足している可能性（阪神・東日本大震災で多数の旧耐震建物が被害）②住宅ローンの審査が通りにくい（フラット35不適合）③将来の売却が難しい（買主の敬遠・融資困難）です。対策として①耐震診断を取得して建物の耐震状況を確認②管理組合が耐震改修工事を実施しているか確認③購入前に複数の金融機関に融資の可否を確認することが重要です。価格は安いですが、リスクを十分理解した上で判断してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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