📅 情報基準日：2026年5月現在
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建築基準法の接道義務は建物の建て替え可否に直結する重要な規制です。再建築不可物件のリスクと不動産取引での注意点を解説します。
目次
接道義務の基本ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 接道義務の原則 | 建築物の敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない |
| 2項道路（みなし道路） | 幅員4m未満でも特定行政庁が指定した道路は「2項道路」として扱われる |
| セットバック | 2項道路に面する場合、道路中心線から2m後退した位置が建築物の建ぺい率算定用境界線となる |
| 43条但し書き（許可） | 接道義務を満たさない敷地でも、特定行政庁の許可を受けて例外的に建築が認められる場合がある |
再建築不可物件の注意点
- 再建築不可物件は銀行融資が困難：住宅ローン・不動産投資ローンの担保として評価されにくい
- リフォームは可能だが建て替えは不可：増築（床面積増加）も不可だが、既存建物の修繕・改装は可能
- 売却価格が大幅に下がる：再建築不可物件の市場価格は通常の70〜80%以下になることが多い
- 重要事項説明義務：再建築不可であること・接道状況は必ず買主に説明しなければならない
FAQ
Q. 再建築不可物件を安く買って賃貸に使いたいのですが、リスクはありますか？
A. 再建築不可物件の投資は「建て替えができない」という根本的なリスクがあります。主なリスクは①建物が老朽化して使用できなくなった場合に解決策がない②大規模な増築・改修（増築を伴う）ができない③融資が受けにくいため売却先が限られる④将来の売却価格がさらに下落するリスクです。一方で取得価格が安く・リフォームで賃貸収益が得られる・固定資産税が安いメリットもあります。長期保有計画を立てた上で、建物の状態（耐久性・修繕費）を専門家に診断してもらってから判断することをお勧めします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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