📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：建築基準法（3条・86条の7）
既存不適格建築物とは、建築当時は適法だったが法令の改正・用途地域の変更等により現行法に適合しなくなった建築物です。違反建築物とは異なり、ただちに是正命令の対象にはなりませんが増改築等に制限があります。
目次
既存不適格建築物の増改築制限の概要
| 工事の種別 | 扱い |
|---|---|
| 大規模な修繕・模様替え（1/2超の修繕等） | 全体を現行法に適合させる義務が生じる（遡及適用） |
| 増築（延床面積の1/2以下） | 増築部分は現行法に適合させる必要あり・既存部分は不適格のまま可能な場合あり |
| 一部の増改築（緩和規定適用） | 建築基準法86条の7等の緩和規定を活用して増改築できる場合あり |
| 用途変更（特殊建築物化） | 用途変更後に全体が現行法に適合する必要がある場合あり |
売買・活用時の実務上の注意点
- 既存不適格建築物は住宅ローン審査（担保評価）が厳しくなるケースがある
- 重要事項説明で「既存不適格である旨」を説明する義務がある
- 将来の増改築計画がある場合は購入前に建築士に相談して実現可能性を確認する
- 旧耐震基準のマンションは地震時のリスクだけでなく増改築制限も考慮した評価が必要
FAQ
Q. 既存不適格建築物を建て替える場合、現行の法規制が全て適用されますか？
A. はい、建て替えの場合は新築扱いとなり現行の建築基準法が全て適用されます。既存不適格の建物が現行法よりも大きな建物（建蔽率・容積率の超過等）だった場合、建て替えによって同じ規模の建物は建てられなくなる可能性があります。建て替え前に必ず現行法の規制内容を建築士に確認してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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