📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：宅地建物取引業法（37条の2〜43条）
「8種制限」とは、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外の場合に適用される8つの特別ルールです。消費者保護を目的としており、宅建業者に不利な規定（有利な特約は無効）という点が重要です。
目次
8種制限の一覧
| No. | 制限の名称 | 根拠条文 | 主なポイント |
|---|---|---|---|
| ① | クーリングオフ | 37条の2 | 告知日から8日以内に書面で解除可 |
| ② | 損害賠償額の予定等の制限 | 38条 | 違約金・損害賠償予定の合計が代金の20%以下 |
| ③ | 手付の性質等の制限 | 39条 | 手付は解約手付。代金の20%超は受領不可 |
| ④ | 手付金等の保全措置 | 41条・41条の2 | 未完成：5%超または1,000万超で保全必要 |
| ⑤ | 自己所有でない物件の売買契約禁止 | 33条の2 | 他人物売買の禁止（例外あり） |
| ⑥ | 割賦販売の解除等の制限 | 42条 | 割賦販売の解除は30日以上の催告が必要 |
| ⑦ | 所有権留保等の禁止 | 43条 | 代金の10分の3超受領まで所有権移転禁止 |
| ⑧ | 担保責任についての特約の制限 | 40条 | 2年未満の担保責任制限特約は無効 |
①クーリングオフの頻出ポイント
- 起算点は「書面で告知された日」から8日。申込日・契約日ではない
- 適用場所：宅建業者の事務所以外（喫茶店・買主の自宅・現地等）での申込み
- クーリングオフできなくなる条件：①告知から8日経過、②物件の引渡し・かつ代金全額支払い完了
- ひっかけ：「申込みの日から8日以内」→ 誤り（×）
③手付金制限の頻出ポイント
- 受領できる手付金の上限：代金の20%以下
- 手付金は「解約手付」とみなされる（両者は解約手付による解除が可能）
- 「手付が放棄・倍返しを要しない」旨の特約 → 無効
④手付金等の保全措置の頻出ポイント
| 物件の種別 | 保全措置が必要な条件 |
|---|---|
| 未完成物件（工事中） | 手付金等が代金の5%超または1,000万円超 |
| 完成物件 | 手付金等が代金の10%超または1,000万円超 |
ひっかけ：「完成物件の保全措置は代金の5%超で必要」→ 誤り（×）。完成物件は10%超が基準です。
FAQ
Q. 8種制限は宅建業者同士の取引にも適用されますか？
A. 適用されません。買主が宅建業者の場合は8種制限は適用されず、民法・宅建業法の通常のルールが適用されます。「宅建業者が自ら売主・買主が宅建業者以外の一般消費者」という条件が必須です。
Q. 8種制限に反する特約はすべて無効ですか？
A. 買主に不利な特約は無効です。逆に「クーリングオフ期間を10日間とする（本来8日）」など買主に有利な特約は有効です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・試験情報に基づきます。最新の試験要項は一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）の公式発表をご確認ください。
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