📅 情報基準日：2026年5月現在
都市計画法は宅建試験で毎年2問程度出題される重要分野です。用途地域・開発許可・都市計画の流れを体系的に理解することで得点源にできます。
目次
都市計画区域の区分
| 区分 | 内容 | 開発許可の原則 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地・10年以内に市街化予定 | 1,000m²以上で原則必要 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 | 原則すべての開発に許可必要 |
| 非線引き区域 | どちらとも定められていない区域 | 3,000m²以上で原則必要 |
| 都市計画区域外 | 都市計画の指定がない地域 | 10,000m²以上で原則必要 |
用途地域13種類の覚え方
用途地域は住居系8種・商業系2種・工業系3種の計13種類です。
- 住居系（8）：第一種低層・第二種低層・田園住居・第一種中高層・第二種中高層・第一種住居・第二種住居・準住居
- 商業系（2）：近隣商業・商業
- 工業系（3）：準工業・工業・工業専用
覚え方：「低低田中中住住準、近商、準工工業専」で13種類をカバーします。
開発許可が不要な主な例外（33条・34条）
- 市街化区域内で1,000m²未満の開発行為（都道府県によっては300m²未満等に強化あり）
- 農業・林業・漁業用の建築物の建設
- 公益上必要な建築物（学校・図書館・変電所等）
- 都市計画事業の施行（国・地方公共団体等）
- 非常災害時の応急措置
市街化調整区域での建築・開発の原則
市街化調整区域では「市街化を抑制する」という趣旨から、開発行為・建築行為には原則として都道府県知事の許可が必要です。面積にかかわらず許可が必要という点が市街化区域（1,000m²未満は不要）との大きな違いです。
都市計画施設内での建築制限
都市計画施設（道路・公園・下水道等）の区域内では、都道府県知事等の許可なく建築できません（都市計画法53条）。ただし以下の建築は許可なく行えます：
- 階数2以下・地階なし・主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造等の建築
- 容易に移転・除去できる建築物
FAQ
Q. 開発許可と建築確認の違いは何ですか？
A. 開発許可は「土地の形質変更（造成等）に関する許可」（都市計画法）。建築確認は「建物の設計・構造が基準法に適合しているかの確認」（建築基準法）。どちらも必要になる場合があり、開発許可が先、建築確認が後という順番が重要です。
Q. 農業用倉庫を農地に建てる場合、開発許可は必要ですか？
A. 農業・林業・漁業用の建築物は開発許可が不要です（都市計画法29条1項2号）。ただし農地法の許可（4条・5条）は別途必要な場合があります。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・試験情報に基づきます。最新の試験要項は一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）の公式発表をご確認ください。
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