媒介契約（宅地建物取引業法34条の2（e-Gov法令検索））は宅建業者が依頼者から不動産売買・賃貸の媒介を受ける際に締結する契約です。専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3種類の違いと、媒介報酬の請求権に関する判例が宅建試験の頻出テーマです。
媒介契約の種類と規制（宅建業法34条の2）
| 種類 | 有効期間 | 他業者への依頼 | 自己発見取引 | レインズ登録 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 3ヶ月以内 | 不可 | 不可 | 5営業日以内 |
| 専任媒介 | 3ヶ月以内 | 不可 | 可 | 7営業日以内 |
| 一般媒介 | 法定なし | 可 | 可 | 任意 |
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重要判例①：媒介報酬の発生要件（最高裁）
最高裁判所 昭和44年6月26日判決 民集23巻7号1264頁
宅建業者の媒介報酬は「媒介の成功（売買契約・賃貸借契約の成立）」を条件とする成功報酬が原則です。判例は「宅建業者は媒介活動を行ったとしても、契約が成立しなければ原則として報酬請求権は発生しない」と判示しました。ただし依頼者の責めに帰すべき事由で成立しなかった場合は別途請求できる場合があります。
重要判例②：専任媒介業者の義務違反と報酬（最高裁）
最高裁判所 昭和36年12月19日判決 民集15巻12号3066頁
専任媒介契約において業者がレインズへの登録義務・定期報告義務を怠った場合でも、買主との契約が成立したときは媒介報酬を請求できるのが原則です。ただし依頼者に損害が生じた場合の損害賠償とは別問題です。
重要判例③：依頼者が自己発見した買主との直接契約（専任媒介）
最高裁判所 昭和45年2月26日判決 民集24巻2号155頁
専任媒介では依頼者が自ら発見した相手方との直接取引（自己発見取引）が許容されています。ただし専属専任媒介では禁止されており、違反した場合は約定報酬額を違約金として請求できます。判例は「専任媒介の自己発見取引禁止の有無は契約書面の記載内容から判断」と示しました。
媒介報酬の上限（宅建業法46条・告示）
宅建業者が受領できる媒介報酬は国土交通省告示で定められた上限を超えてはなりません：
- 売買・交換（200万円以下）：取引価格の5%以内
- 売買・交換（200万円超400万円以下）：取引価格の4%＋2万円以内
- 売買・交換（400万円超）：取引価格の3%＋6万円以内
- 賃貸借（居住用）：賃料の1ヶ月分以内（依頼者双方合計）
なお低廉な空家等（800万円以下の売買）については、媒介報酬の特例として現地調査費用等を加算した上限が定められています（令和元年・令和6年改正）。
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まとめ
媒介契約の試験ポイントは「3種類の区別（有効期間・他業者依頼・自己発見・レインズ）」と「報酬は成功報酬が原則」です。専任媒介と専属専任媒介の違い（自己発見取引の可否・レインズ登録日数）は毎年出題されます。低廉な空家等の媒介報酬特例（最近の改正）も押さえてください。
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