📅 情報基準日：2026年5月現在
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不動産物権の得喪変更は登記をしなければ第三者に対抗できないのが日本法の原則です（民法177条）。登記の「対抗要件」としての機能を理解しましょう。
目次
対抗要件としての登記の仕組み
| 事例 | 結論 |
|---|---|
| 売主Aが同一土地をB・Cに二重売買した場合 | 先に登記したほうが所有権を主張できる（Bが先に売買契約しても登記がなければCに負ける） |
| 取消し後に登場した第三者との関係 | 詐欺取消しの場合：善意無過失の第三者に対抗不可（登記の先後で決まる） |
| 背信的悪意者への対抗 | 第三者が「信義則上の悪意者」（背信的悪意者）の場合は登記なしでも対抗できる（判例） |
仮登記の効力と順位保全
- 仮登記とは：本登記の要件が整っていない段階で順位を保全するために行う登記（不動産登記法105条）
- 仮登記の順位保全効：仮登記後に本登記をした場合、仮登記の時点まで遡及して順位が保全される（仮登記後に設定された第三者の権利より優先）
- 仮登記の対抗力：仮登記自体には対抗力がなく、本登記を経て初めて第三者に対抗できる
- 未登記建物は「第三者への対抗」はできないが、当事者間では有効な所有権がある
FAQ
Q. 不動産を購入してすぐに登記しなかった場合のリスクは何ですか？
A. 登記を遅らせると、売主が第三者に二重に売却した場合（二重売買）に先に登記した第三者に負けてしまうリスクがあります。また売主に差押えが入った場合も差押えが優先されます。不動産取引では「決済と同日に登記申請する」のが鉄則であり、司法書士が同席して残代金支払いと登記申請を同時に行います（同時履行・同時申請の原則）。取引の安全のために、引渡し・代金決済・登記申請は必ず同日に行いましょう。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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