📅 情報基準日：2026年5月現在
土地に設定される地上権・賃借権（借地権）は登記することで第三者への対抗力を持ちます。登記の有無が権利保護に大きく影響します。
目次
地上権と賃借権の登記の比較
| 権利の種類 | 第三者への対抗要件 | 登記の強制 |
|---|---|---|
| 地上権 | 地上権の設定登記が対抗要件 | 地上権者は登記を請求できる権利あり |
| 賃借権（土地） | 登記が対抗要件（実務では建物登記で代替することが多い） | 賃借人は登記請求権なし（地主が拒否すれば登記できない） |
| 借地権（借地借家法） | 土地の賃借権登記または借地上の建物の登記（建物登記が対抗要件として機能） | 建物を登記すれば対抗要件を満たせる（借地借家法10条） |
借地権設定時の実務ポイント
- 建物登記で借地権の対抗要件を満たす：借地人が借地上に建物を新築し建物表題登記をすれば、土地の賃借権の登記なしに第三者へ対抗できる
- 地主が賃借権の登記に協力しない場合：賃借人には登記請求権がないため建物登記で代替する
- 事業用定期借地権の登記：事業用定期借地権（借地借家法23条）は公正証書での契約が義務。登記することで権利を公示できる
- 借地権を売買する際は地主への通知・承諾が必要（地主が拒否した場合は借地非訟手続きを利用）
FAQ
Q. 借地上の建物を解体した場合、借地権の対抗力はどうなりますか？
A. 借地上の建物を解体すると建物登記がなくなるため、土地の賃借権の登記がない場合は第三者への対抗力を失います。この場合、地主が土地を第三者に売却すると、新所有者から土地の明渡しを求められるリスクがあります。建物の解体・建替えが予定される場合は土地の賃借権の登記を先に行うか、解体と新建物の登記をできるだけ短期間で進めることが重要です。建物を解体する前に弁護士・司法書士に相談してリスクを確認してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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