※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
マンション買い替えの2つのパターン
今のマンションを売って新しいマンションに住み替える「買い替え」は、タイミングの調整が最大の課題です。主に2つのパターンがあります。
| パターン | 特徴 | リスク |
|---|---|---|
| ①売り先行（先に売る） | 現在のマンションを売却後に購入を探す。資金計画が立てやすい | 仮住まいが必要になる場合がある |
| ②買い先行（先に買う） | 新居を先に購入し、旧居を後から売る。引越しが1回で済む | 旧居が売れるまで2重ローンになるリスク |
| ③同時並行 | 売却と購入を同時進行し、タイミングを合わせる | 調整が複雑・交渉力が必要 |
資金計画：買い替えの費用を正確に把握する
- 売却側の手取り額：売却価格 − 仲介手数料 − 抵当権抹消費用 − 譲渡所得税（利益が出る場合） − 引越し費用
- 購入側の必要資金：購入価格 ＋ 仲介手数料 ＋ 登記費用 ＋ 住宅ローン関連費用 ＋ 引越し費用
- つなぎ融資の活用：売却代金が入る前に購入費用が必要な場合、銀行のつなぎ融資（ブリッジローン）を活用できる
買い替え特例（税務）の活用
一定の要件を満たす居住用財産（マイホーム）の買い替えには「特定の居住用財産の買換えの特例」が適用できます。
- 売却した年の前後2年以内に新居を取得すること
- 旧居の所有期間が10年超・居住期間が10年以上
- 売却価格が1億円以下
- この特例を使うと、売却益への課税が繰り延べられる（売却時には税金がかからない代わり、新居の取得費が圧縮される）
同時並行で進めるコツ
- 売却・購入を同じ不動産会社に依頼する：タイミング調整がしやすく、融通が利く。ただし「両手取引」（売り・買いの両方で仲介手数料を得る）になる点は意識する
- 売買契約に「引渡猶予条項」を盛り込む：売却後も一定期間（1〜2ヶ月）現在のマンションに住み続けられる条件を交渉する
- 仮住まいを選択肢として持つ：タイミングが合わない場合は、マンスリーマンションや実家への一時居住でつなぐ
買い替え時に絶対確認すること
- 現在のローン残高と売却予想価格の差（ローンが残る場合は銀行の了承が必要）
- 新居購入ローンの審査（現ローンを完済していないと審査が通りにくいことがある）
- 3,000万円特別控除と買い替え特例は選択適用（どちらか有利な方を使う）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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