※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
マンション売却は「準備が8割」
マンションの売却は、一生で数回しかない大きな取引です。準備不足のまま進めると、相場より低い価格での売却・税金の払い漏れ・トラブルなどのリスクが高まります。宅建士として多くの売却案件に関わってきた経験から、売却の全ステップを解説します。
マンション売却の全体フロー
- STEP1：売却の目的・時期・価格の目標を決める
- STEP2：不動産会社に査定を依頼する
- STEP3：仲介業者を選び媒介契約を締結する
- STEP4：売却活動（内見・価格交渉）
- STEP5：売買契約の締結
- STEP6：引き渡し・残代金決済
- STEP7：確定申告（翌年2〜3月）
STEP2：査定の正しい受け方
査定の種類
- 机上査定（AI査定）：物件情報を入力するだけで概算価格がわかる。精度は低いが手軽
- 訪問査定：担当者が現地を確認した上で査定。より精度が高く、売却可能価格の根拠が明確
複数社に査定依頼が鉄則
1社だけに査定を依頼するのはNGです。同じマンションでも会社によって査定額が200〜500万円異なることは珍しくありません。最低3社、可能なら5社程度に査定を依頼し、価格の根拠をそれぞれ比較することが大切です。
STEP3：媒介契約の種類と選び方
| 種類 | 他社への依頼 | 自己発見取引 | 報告義務 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | × | × | 1週間に1回以上 | 業者が最も力を入れて活動する |
| 専任媒介 | × | ○ | 2週間に1回以上 | バランスが取れている（最も多く利用される） |
| 一般媒介 | ○ | ○ | なし（任意） | 複数社に依頼できるが活動が手薄になりやすい |
売却にかかる費用の目安
- 仲介手数料：売買価格の3%＋6万円（税別）が上限（4,000万円超の物件の場合）
- 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額によって異なる（例：5,000万円の場合2万円）
- 登記費用：抵当権抹消登記の費用（司法書士に依頼すると1〜3万円程度）
- 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税（所有5年以内：約39%、5年超：約20%）
- ハウスクリーニング：任意だが内見前に行うと売れやすい（3〜10万円）
売却益に使える主な特例
- 3,000万円特別控除：マイホームの売却の場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる（要件あり）
- 軽減税率の特例：所有10年超のマイホームは長期譲渡所得の税率が更に軽減される
- 買い替え特例：新たにマイホームを購入する場合、一定要件下で課税を繰り延べできる
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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