※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
マンションの価格は築年数とともに下落する
一般的にマンションの価格は築年数が増えるにつれて低下します。しかし「一律に下落する」わけではなく、立地・管理状態・時代背景によって大きく異なります。宅建士として多数のマンション売買に携わった経験から、価格下落の傾向と価値維持のポイントを解説します。
築年数別の価格下落傾向
| 築年数 | 新築比の価格目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 新築〜築5年 | 85〜100% | 購入直後に10〜15%程度値下がりする（新築プレミアムの消滅） |
| 築5〜10年 | 75〜85% | 設備の経年が出始めるが、立地が良ければ価値維持しやすい |
| 築10〜20年 | 60〜75% | 大規模修繕が行われた物件は評価が維持されやすい |
| 築20〜30年 | 50〜65% | 旧耐震・新耐震の境目（昭和56年）が重要な評価ポイント |
| 築30年超 | 30〜55% | 管理状態・立地が価格を大きく左右する。底値になりやすい |
価格下落が少ない物件の共通点
- 駅から徒歩5〜7分以内：立地の優位性は経年に関わらず維持される。徒歩15分超は築年数の影響を受けやすい
- 管理状態が良い：修繕積立金が充足し定期的に大規模修繕が行われているマンションは、同築年数の物件より20〜30%高く評価されることがある
- 新耐震基準（昭和56年6月以降）：住宅ローン控除・地震保険の優遇適用の境界線であり、旧耐震との差が市場で意識される
- 希少性の高い物件：某エリアのブランドマンション・大規模タワーマンションは築年数に関わらず高値を維持しやすい
管理状態が価値に与える影響
同じ立地・同じ築年数のマンションでも、管理状態によって売却価格に数百万円の差が生じることがあります。
- 修繕積立金が適切に積み立てられているか
- 大規模修繕が計画通りに実施されているか
- 共用部（エントランス・廊下・エレベーター）の清潔さ・美観
- 管理組合の活動が活発で管理会社との関係が良好か
資産価値を維持するためにオーナーができること
- 管理組合に積極的に参加し、修繕積立金の充実と大規模修繕の適切な実施を支持する
- 室内をリノベーション・設備更新して「個別の付加価値」を高める
- 売却タイミングを「大規模修繕直後」に合わせる（外観が新しい状態が評価されやすい）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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