土地売却完全ガイド【2026年版】｜相場の調べ方・売却の流れ・税金・農地・山林の特別ルール

📅 情報基準日：2026年4月時点

土地売却はマンション・戸建ての売却と異なる特有のポイントがあります。「相続した土地をどう売るか」「農地はどうすれば売れるか」など、土地売却の全知識を解説します。

土地の相場を調べる方法

① 公示地価・基準地価（国土交通省）

国土交通省が年1回発表する公的な土地評価額。標準地の1㎡あたりの価格で、売買時の目安として参考になります。

• 公示地価：国土交通省が1月1日時点で評価（3月発表）
• 基準地価：都道府県が7月1日時点で評価（9月発表）

② 路線価（国税庁）

国税庁が相続税・贈与税の計算のために定める価格。公示地価の約80%が目安。路線価図でオンライン確認可能。

③ 固定資産税評価額

市区町村が固定資産税計算のために定める価格。公示地価の約70%が目安。

④ 実勢価格（取引事例）

実際の売買成立価格。国土交通省の不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）で過去の取引事例を確認できます。

土地売却の7ステップ

1. 土地の情報整理：登記事項証明書・測量図・境界確認書・建築確認書類等を準備
2. 相場の確認：公示地価・路線価・一括査定サービスで相場を把握
3. 不動産会社への査定依頼：複数社（3社以上）に査定を依頼して比較
4. 媒介契約の締結：専属専任・専任・一般の3種類から選択
5. 売却活動：レインズ登録・チラシ・インターネット掲載
6. 売買契約：重要事項説明・売買契約書締結・手付金受領
7. 決済・引渡し：残代金受領・所有権移転登記・固定資産税の精算

土地売却で発生する主な費用・税金

農地・山林の売却（特別ルール）

農地の売却

農地を売却する場合、農地法3条（農地のまま）または5条（転用目的）の許可が必要です。

• 農地→農地：農業委員会の許可（3条）
• 農地→宅地等（転用目的）：都道府県知事等の許可（5条）
• 市街化区域内：届出制に緩和

相続した空き地・山林

2023年4月施行の相続土地国庫帰属法により、一定要件を満たす相続土地を国に引き取ってもらうことが可能になりました。売却が難しい土地の選択肢の一つとして活用できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 土地の境界が不明確でも売れますか？

A. 売却は可能ですが、境界未確定の状態では価格が下がる・後のトラブルリスクがあります。売却前に境界確定測量を行うことが推奨されます。

Q. 空き地のまま放置すると税金はどうなりますか？

A. 建物のない土地は住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が最大6倍になる場合があります。放置より活用・売却を早めに検討することが重要です。

まとめ

• ✅ 相場は公示地価・路線価・一括査定で確認する
• ✅ 境界未確定の場合は測量・境界確定から始める
• ✅ 農地売却は農地法の許可が必要（市街化区域は届出制）
• ✅ 相続した不要な土地は相続土地国庫帰属制度も検討
• ✅ 譲渡所得税：長期（5年超）は15%、短期（5年以内）は30%