📅 情報基準日：2026年4月7日（拘禁刑：2025年6月1日施行 ／ IT重説マニュアル：令和6年12月版）
はじめに
「宅建業法の改正点が多くて、何を優先して覚えるべきかわからない」——2026年度（令和8年度）の受験生からよく聞く声です。
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2025〜2026年にかけて宅地建物取引業法に関わる改正が相次ぎました。とくに試験で最優先の「拘禁刑への名称変更」「IT重説の最新要件」「標識・名簿・免許申請の変更」の3テーマは、改正前の知識のままでは確実に失点します。
本記事では不動産四冠ホルダー・ゆうぜんの監修のもと、試験頻出の改正ポイントをひっかけ対策つきで完全解説します。
【最重要①】拘禁刑への名称変更（2025年6月1日施行）
改正の背景と概要
令和4年（2022年）6月に刑法が改正され、令和7年（2025年）6月1日に施行されました。従来の「懲役刑」と「禁錮刑」が廃止・統合され、新たに「拘禁刑」に一本化されました。これは身柄拘束の目的を「懲らしめ」だけでなく、受刑者の特性に応じた更生プログラムと社会復帰促進に重点を置く改正です。
宅建試験では、改正前のテキストに記載されていた「禁錮」「懲役」という文言が選択肢に登場した場合、それは誤りの選択肢であると判断できます。
宅建業法上の欠格事由の変更
| 条文 | 対象 | 改正前の文言 | 改正後の文言 |
|---|---|---|---|
| 5条1項5号 | 宅建業の免許 | 禁錮以上の刑に処せられ…5年を経過しない者 | 拘禁刑以上の刑に処せられ…5年を経過しない者 |
| 18条1項6号 | 宅建士登録 | 禁錮以上の刑に処せられ…5年を経過しない者 | 拘禁刑以上の刑に処せられ…5年を経過しない者 |
| 52条7号ロ | 手付金等保証事業 | 役員が禁錮以上の刑…5年 | 役員が拘禁刑以上の刑…5年 |
執行猶予の扱い（最大のひっかけポイント）
執行猶予付き判決の場合、執行猶予期間が満了した時点で欠格事由が即時解消されます。実刑とは仕組みが異なります。
- ✅ 実刑：刑の執行終了（または執行不要）から5年経過で欠格解消
- ✅ 執行猶予：猶予期間の満了時点で即時解消（満了後に5年待ちは不要）
「執行猶予満了後もさらに5年必要」という選択肢は誤りです。この誤答パターンは過去に繰り返し出題されています。
【最重要②】IT重説の最新ガイドライン（令和6年12月版）
適用範囲：売買・賃貸ともに全面解禁
令和3年度より宅建業法第35条に基づくIT重説（ITを活用した重要事項説明）が本格運用されています。売買・賃貸の両方、宅地・建物ともに対象です。国土交通省は令和6年（2024年）12月に最新マニュアルを公表しました。
「IT重説は賃貸のみ」「試験的運用中」という古い知識は誤りです。
IT重説の4つの実施要件
- 相手方の事前承諾：書面または電磁的方法で承諾を取得。承諾後の取消し（書面による説明への変更）も可能
- 映像・音声の双方向同時送受信：ビデオ通話等で双方が互いに視認・発話できる環境が必須
- 宅建士証の画面提示：宅建士が宅建士証を画面上で提示し、相手方が視認できること
- 事前の書面送付：重要事項説明書を事前に相手方が確認できる状態で送付すること
書面の電子化（35条書面・37条書面）
令和4年（2022年）5月18日施行の改正により、重要事項説明書（35条書面）・契約書面（37条書面）ともに電磁的方法による交付が可能になりました。
| 書面 | 電磁的交付 | 要件 |
|---|---|---|
| 35条書面（重要事項説明書） | ✅ 可能 | 相手方の承諾が必要 |
| 37条書面（契約書面） | ✅ 可能 | 相手方の承諾が必要 |
電子書面の条件：①相手方が出力（印刷）できること ②改変検知措置（電子署名等）があること
【重要③】2025年その他改正ポイント
| 改正項目 | 改正前 | 改正後 | 試験ひっかけ |
|---|---|---|---|
| 標識の記載事項 | 専任宅建士の氏名 | 専任宅建士の人数＋代表者の氏名 | 「氏名」vs「人数」の混同 |
| 国土交通大臣免許の申請 | 都道府県知事を経由して申請 | 直接・国土交通省地方整備局に直接申請 | 「経由する」という選択肢は誤り |
| 業者名簿・従業者名簿 | 住所・性別・生年月日が必須記載 | 記載不要（削除可能、禁止ではない） | 「記載禁止」ではなく「記載不要」が正確 |
| 建物状況調査の有効期間 | すべて1年以内 | 共同住宅のみ2年以内に延長 | 「すべて2年」は誤り。戸建は1年のまま |
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まとめ：試験直前チェックリスト
- ✅ 「禁錮以上の刑」→「拘禁刑以上の刑」（2025年6月施行）
- ✅ 執行猶予は期間満了で即時解消（実刑は執行終了後5年）
- ✅ IT重説は売買・賃貸ともに全面解禁（賃貸のみではない）
- ✅ IT重説の4要件：承諾・双方向映像音声・宅建士証提示・事前書面送付
- ✅ 標識記載事項は「専任士の氏名」→「人数」に変更
- ✅ 大臣免許申請は都道府県経由廃止→直接申請
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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