「今が売り時か？」——マンション売却を考え始めた人が最初に悩む問いです。宅建士が相場の調べ方・売れやすいタイミング・価格に影響する要素を解説します。
目次
マンション価格に影響する主な要素
| 要素 | 価格への影響 |
|---|---|
| 立地・最寄り駅からの距離 | 最重要。駅徒歩5分以内は価格維持力が高い |
| 築年数 | 築20年を超えると価格下落率が加速する傾向 |
| 階数・向き | 高層階・南向きは同フロア比で5〜10%高 |
| 管理状態・修繕積立金 | 積立金不足・管理不良は大幅値引き要因 |
| 金利水準 | 低金利は購買力を高め、相場を押し上げる |
相場の調べ方：3つの方法
①不動産ポータルサイトで掲載中の物件を比較
SUUMOやat homeで同マンション・周辺の同条件物件の価格を調査。ただし「掲載価格」は成約価格ではなく上限値。実際の成約価格は掲載価格の85〜95%程度が目安です。
②国土交通省「不動産取引価格情報検索」
実際の成約価格が四半期ごとに公開されています。同エリア・同築年数・同専有面積の取引事例を複数参照して相場感を掴みます。
③複数社への査定依頼
最も信頼性の高い方法。AI査定・机上査定・訪問査定の順に精度が上がります。3〜5社に依頼して査定額の幅を確認しましょう。
売れやすいタイミング（季節性）
不動産市場には季節変動があります。
- 1〜3月：最繁忙期。転勤・進学・入社のタイミングで需要が集中。この時期に売り出すのがベスト。
- 9〜11月：第二の繁忙期。夏の引越しが落ち着いてから、また動きが活発になる。
- 7〜8月・12月：閑散期。需要が少なく、売却活動には不向き（値下げ圧力がかかりやすい）。
売り出すなら12月中に準備を整え、1月上旬に掲載開始が理想的です。
築年数と価格下落の傾向
築年数別の価格維持率（新築時を100%として）： 築5年：90〜95% 築10年：80〜85% 築15年：70〜75% 築20年：60〜70% 築25年：55〜65%（旧耐震基準：さらに低下） 築30年以上：土地値に近づく（立地次第で下げ止まる場合あり）
特に1981年6月以前の建築（旧耐震基準）は、住宅ローン審査が厳しくなり、買手が限られるため早期売却を検討すべきです。
売却益の税金：マイホームか投資用かで大きく異なる
自宅マンション（居住用）であれば3,000万円特別控除が使えますが、投資用マンションには適用されません（所得税法33条（e-Gov法令検索））。売却前に税理士に確認しましょう。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：大家業は「感情ではなく数字で判断する経営」です。CF・実質利回り・デッドクロスのタイミングを常に把握しておくことが長期安定経営の要です。
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