📅 情報基準日：2026年4月7日（不動産登記法改正 2026年4月1日施行時点）
はじめに
「住所が変わったのに不動産の登記を変えていない」——実はこれ、2026年4月1日以降は法律違反（義務違反）になります。
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不動産登記法の改正により、2026年4月1日から住所・氏名変更登記の申請が義務化されました。これは2024年に施行された相続登記の義務化と並ぶ、登記制度の大改正です。
本記事では「2年か3年か」「5万円か10万円か」という試験頻出の数字ひっかけを含め、制度の全体像をわかりやすく解説します。
住所変更登記義務化の概要
施行日と義務の内容
2026年4月1日より、不動産の登記名義人（所有者）が住所・氏名等を変更した場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する義務が生じます（不動産登記法76条の5・76条の6）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2026年（令和8年）4月1日 |
| 申請期限 | 住所・氏名変更日から2年以内 |
| 対象者 | 不動産の所有権登記名義人（個人・法人） |
| 登録免許税 | 不動産1件につき1,000円（職権処理は非課税） |
過去分（施行前の未登記）の扱い
施行前（2026年3月31日以前）に住所変更済みで未登記だった場合も義務の対象です。ただし2028年3月31日まで（施行日から2年）の猶予期間が設けられており、その間に登記すれば過料は科されません。
罰則（過料）の詳細
正当な理由なく義務を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし即時課されるわけではなく、次のプロセスを経ます：
- 登記官から催告（「登記申請をしてください」という通知）が届く
- 相当期間内に正当な理由なく申請がない場合
- → 裁判所が5万円以下の過料を決定
「変更後2年が過ぎれば即座に5万円課される」という誤解をしている受験生が多いですが、催告→不応答→過料というプロセスが必要です。
相続登記との数字比較（試験最頻出）
宅建試験では、住所変更登記と相続登記の数字を混同させるひっかけが高確率で出題されます。必ず対比で覚えてください。
| 項目 | 住所・氏名変更登記 | 相続登記 |
|---|---|---|
| 施行日 | 2026年4月1日 | 2024年4月1日 |
| 申請期限 | 変更日から2年以内 | 相続知得日から3年以内 |
| 過料の上限 | 5万円以下 | 10万円以下 |
| 過去分の猶予 | 施行日から2年（～2028年3月末） | 施行日から3年（～2027年3月末） |
覚え方：住所変更は「2年・5万円」、相続登記は「3年・10万円」。住所変更の方が期間が短く、過料も少ない。
スマート変更登記の仕組み
2026年4月1日と同時にスタートした「スマート変更登記」を活用すると、将来の住所変更登記が不要になります。
- 法務局に「検索用情報（氏名・ふりがな・生年月日等）」を事前に申出
- 法務局が住民基本台帳ネットワークで定期的に照合（2年に1回以上）
- 住所変更を確認したら登記官が職権で変更登記を実施
職権処理の場合は登録免許税が非課税になるメリットもあります。申出は一度行えば継続的に効果があります。
所有不動産記録証明制度（2026年2月2日開始）
2026年2月2日より、本人または相続人が法務局に申請することで、全国の自己所有不動産を一覧で取得できる制度が始まりました。相続手続きの円滑化が主な目的です。
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まとめ：試験直前チェックリスト
- ✅ 住所変更登記の義務化：2026年4月1日施行
- ✅ 申請期限：変更日から2年以内（相続は3年以内）
- ✅ 過料の上限：5万円以下（相続は10万円以下）
- ✅ 過去分の猶予：2028年3月31日まで
- ✅ 催告→不応答→過料のプロセスが必要（即時課されるわけではない）
- ✅ スマート変更登記：事前申出で法務局が自動処理・非課税
- ✅ 所有不動産記録証明：2026年2月2日開始
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