2026年に施行予定の区分所有法の大改正では、老朽化マンション問題に対応するため建替え決議要件の大幅緩和等が盛り込まれました。本記事で改正の全貌を解説します。
目次
改正の背景
日本では築40年以上の老朽マンションが急増しており、外国に居住する区分所有者への連絡困難・合意形成の難しさが建替えの障壁になっていました。2024年に法改正案が国会で成立し、2026年施行予定です。
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主な改正内容
①建替え決議の要件緩和
| 改正前 | 改正後 | |
|---|---|---|
| 建替え決議 | 区分所有者および議決権の各4/5以上 | 区分所有者および議決権の各3/4以上 |
💡 一定の要件（築年数・耐震性能等）を満たす場合に3/4に緩和されます。
②区分所有者不明・所在不明への対応
- 所在不明区分所有者がいる場合：裁判所の決定により集会への参加なしで決議が成立する仕組みの導入
- 管理不全の場合：区分所有者の財産管理人（裁判所が選任）制度の拡充
③団地における建替え決議
- 団地全体の建替えに必要な決議要件も緩和
- 各棟の区分所有者の合意が得られなくても、一定条件下で他棟の建替えを可能に
④外国居住区分所有者への対応
- 国外に居住する区分所有者への管理通知の方法を整備
- 管理組合への連絡先登録義務の検討
⑤管理不全マンションへの対応強化
- 管理計画認定制度の活用促進
- 国外管理人（管理者代理人）の選任制度の整備
- 財産管理制度による管理不全マンションの強制介入
改正前の建替え関連規定（現行）
| 決議の種類 | 必要な多数 |
|---|---|
| 建替え決議 | 4/5以上→改正後3/4以上（一定要件） |
| 大規模滅失の復旧 | 3/4以上（変更なし） |
| 共用部分の変更（形状・効用の著しい変更） | 3/4以上（変更なし） |
| 管理組合法人の設立・解散 | 3/4以上（変更なし） |
試験対策・実務での注意点
- 2026年施行後は建替え決議が3/4に緩和される（一定要件下）
- 試験では「現行4/5→改正後3/4」の変更点が出題されやすい
- 所在不明区分所有者問題は実務上の最重要課題の一つ
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管業・マン管試験の頻出ポイント
- 建替え決議：改正前4/5→改正後3/4（一定要件）
- 所在不明区分所有者：裁判所の決定で不参加のまま決議成立が可能に
- 管理組合法人・財産管理制度の拡充
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