不動産登記には大きく「表示登記」と「権利登記」の2種類があります。宅建試験では両者の違い・登記の種類・登録免許税の税率が頻出テーマです。本記事では登記の全体像を体系的に解説します。
不動産登記の目的と構造
不動産登記は、土地・建物の物理的状況と権利関係を公示するための制度です。登記記録（登記簿）は「表題部」と「権利部」で構成されています。
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- 表題部：物理的な情報（所在・地番・地目・地積・種類・構造・床面積など）
- 権利部（甲区）：所有権に関する事項（所有者・差押え・仮処分など）
- 権利部（乙区）：所有権以外の権利（抵当権・地上権・地役権・賃借権など）
表示登記とは
表示登記は、不動産の物理的な現況を表題部に記録する登記です。専門家は土地家屋調査士が担当します。
主な表示登記の種類
| 種類 | 内容 | 申請義務 |
|---|---|---|
| 土地表題登記 | 新たな土地の登記（埋立地等） | 1ヶ月以内に義務 |
| 建物表題登記 | 新築建物の最初の登記 | 1ヶ月以内に義務 |
| 地目変更登記 | 地目（田・畑・宅地等）の変更 | 1ヶ月以内に義務 |
| 分筆・合筆登記 | 土地の分割・合体 | 任意 |
| 建物区分登記 | 1棟を複数の区分建物に | 任意 |
⚠️ 表示登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料の制裁があります。
権利登記とは
権利登記は、所有権・抵当権などの権利関係を権利部に記録する登記です。専門家は司法書士が担当します。権利登記には申請義務はありませんが、登記がなければ第三者に対抗できない（不動産物権変動の対抗要件）ため、実務上ほぼ必須です。
主な権利登記の種類
| 種類 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 表題部所有者が行う最初の所有権登記 | 甲区 |
| 所有権移転登記 | 売買・相続・贈与等による所有権の移動 | 甲区 |
| 抵当権設定登記 | 融資の担保として抵当権を設定 | 乙区 |
| 地上権設定登記 | 他人の土地に建物を建てる権利 | 乙区 |
| 賃借権設定登記 | 土地・建物の賃借権 | 乙区 |
登録免許税の税率【宅建頻出】
登記には登録免許税が課税されます。税率は登記の種類によって異なります。
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 固定資産税評価額 | 0.4% |
| 所有権移転（売買） | 固定資産税評価額 | 2%（土地は軽減措置で1.5%→2026年3月末まで） |
| 所有権移転（相続・合併） | 固定資産税評価額 | 0.4% |
| 所有権移転（贈与・交換） | 固定資産税評価額 | 2% |
| 抵当権設定登記 | 債権額 | 0.4% |
| 地上権・賃借権設定 | 固定資産税評価額 | 1% |
💡 新築住宅の所有権保存登記・売買による移転登記には一定の軽減税率が適用される場合があります（床面積50㎡以上等の要件）。
登記申請の手続き
登記申請は原則として登記義務者と登記権利者が共同で行います（共同申請主義）。ただし、以下は例外として単独申請が可能です。
- 所有権保存登記（表題部所有者が単独申請）
- 相続による所有権移転登記（相続人が単独申請）
- 登記名義人の住所・氏名変更登記
- 確定判決による登記
2026年施行：住所変更登記の義務化
2026年4月1日から、所有権の登記名義人は住所等の変更から2年以内に変更登記を申請する義務が課されました（不動産登記法改正）。正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料の対象となります。
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宅建試験 登記法の頻出ポイント
- 表示登記は申請義務あり、権利登記は申請義務なし（対抗要件として重要）
- 登録免許税：保存0.4%、売買移転2%、相続移転0.4%、抵当権設定0.4%
- 共同申請が原則、単独申請は限定列挙
- 登記には公信力がない（登記を信頼しても保護されない）
- 住所変更登記：2026年4月から義務化（2年以内）
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参考資料・公式情報
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