不動産を売却したとき、利益が出ると譲渡所得税が課税されます。控除制度を知っているかどうかで税額が数百万円変わることも。宅建士が計算方法から特例まで完全解説します。
目次
譲渡所得の計算方法
不動産売却の利益（譲渡所得）は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用） 取得費 = 購入価格 + 購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料等）- 建物部分の減価償却費 譲渡費用 = 売却時の仲介手数料・測量費・建物解体費等
「取得費がわからない場合」は売却価格の5%とみなす概算取得費を使えますが（租税特別措置法31条の4（e-Gov法令検索））、実際の取得費の方が高い場合は実額を使った方が有利です。
税率：短期 vs 長期
保有期間によって税率が大きく異なります（所得税法33条（e-Gov法令検索））。
| 保有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39.63%（復興税含む） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20.315%（復興税含む） |
※保有期間は売却した年の1月1日時点で判定。購入から6年目1月以降の売却なら長期になります。
居住用財産の3,000万円特別控除
自宅（マイホーム）を売る場合、最大3,000万円を譲渡所得から控除できます（租税特別措置法35条）。
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売却相手が配偶者・親族等でないこと
- 住まなくなってから3年経過した年の12月31日までの売却
例：マイホームを4,000万円で売却（取得費2,500万円、譲渡費用200万円） 譲渡所得 = 4,000万 - 2,700万 = 1,300万円 3,000万円控除適用後 = 1,300万 - 3,000万 = 0円（課税なし）
その他の特例
軽減税率（所有期間10年超）
保有10年超の自宅は、3,000万円控除後の残額6,000万円以下の部分に軽減税率（所得税10%・住民税4%）が適用されます。
特定居住用財産の買替え特例
マイホームを売って新たなマイホームを購入する場合、譲渡益の課税を将来に繰り延べる特例。ただし3,000万円控除との併用不可。
相続した不動産の取得費加算特例
相続税を納めた場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例（租税特別措置法39条）。相続後3年10ヶ月以内の売却が条件。
税金の申告・納付スケジュール
- 売却した翌年2月16日〜3月15日：確定申告
- 申告と同時に所得税を納付（または5月に振替）
- 住民税：6月頃に通知、8月・10月・1月・3月の4回払い
売却益が大きい場合、住民税・所得税の翌年の支払い負担が高くなるので、売却前に税理士に相談して納税資金を確保することを強く推奨します。
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参考資料・公式情報
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