不動産登記法 所有権移転登記の流れ｜申請書・必要書類・費用を完全解説

📅 情報基準日：2026年4月1日（不動産登記法 施行日時点）

不動産を売買・贈与・相続した際には、所有権移転登記の手続きが必要です。不動産登記法に基づく手続きを、申請書の記載から必要書類・費用まで完全解説します。

不動産登記の基礎知識

不動産登記は、土地・建物の所在・面積・所有者などの情報を法務局（登記所）のコンピュータに記録する制度です。登記は第三者への対抗要件であり、登記しなければ所有権を第三者に主張できません（民法第177条）。

所有権移転登記が必要なケース

原因	申請者	期限
売買	買主（司法書士が代理）	義務なし（対抗要件として実務上必須）
相続（遺産分割）	相続人	3年以内（2024年4月義務化）
贈与	受贈者	義務なし
財産分与	取得者	義務なし

所有権移転登記の必要書類

売主（登記義務者）が用意する書類

• 登記識別情報（権利証）：売主が不動産を取得した際に発行された12桁の符号
• 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの
• 固定資産税評価証明書：登録免許税の計算用

買主（登記権利者）が用意する書類

• 住民票（住所証明書）
• 認印（実印でなくてよい）

登録免許税の計算

所有権移転登記には登録免許税が課税されます。

原因	税率	課税標準
売買	1,000分の20（2.0%）	固定資産税評価額
相続・合併	1,000分の4（0.4%）	固定資産税評価額
贈与・交換	1,000分の20（2.0%）	固定資産税評価額
住宅用家屋（売買）軽減	1,000分の3（0.3%）	※要件あり・期限内

登記申請の手続きフロー

1. 売買契約・決済日を確認
2. 司法書士への依頼（決済日の2週間前目安）
3. 必要書類の収集（印鑑証明書・評価証明書等）
4. 決済当日：残代金決済・書類確認・登記申請書への捺印
5. 司法書士が法務局へ申請（オンライン申請も可）
6. 1〜2週間後：登記識別情報（新権利証）が交付

まとめ・ポイント整理

• 登記は対抗要件。未登記のままでは第三者（二重売買の相手等）に所有権を主張できない
• 相続登記は2024年4月から義務化（3年以内）・違反で10万円以下の過料
• 売買の登録免許税は評価額×2%（住宅用家屋軽減特例で0.3%）
• 売主の登記識別情報・印鑑証明書は決済当日に必要

よくある質問（FAQ）

Q. 登記識別情報（権利証）を紛失した場合はどうなりますか？

A. 登記識別情報がなくても「事前通知制度」または「資格者代理人による本人確認情報」の提供で登記申請できます。再発行はできません。

Q. 所有権移転登記は自分でできますか？

A. 法律上は本人申請（自分で申請）も可能です。ただし書類の作成・法務局との折衝が複雑なため、実務では司法書士への依頼が一般的です。

Q. 司法書士への報酬はいくらかかりますか？

A. 物件の規模・地域によりますが、売買による所有権移転登記の司法書士報酬は5〜10万円程度が相場です（登録免許税は別途）。

関連記事

• 住所変更登記の義務化完全ガイド
• 抵当権・根抵当権の違い
• 不動産法令解説ナビ
• マンション売却の流れ10ステップ

---

---

関連記事

• 宅建試験 権利関係（民法）の解き方｜出題パターン・頻出テーマ・得点するための学習法
• 宅建 法令上の制限 完全攻略【2026年版】都市計画法と建築基準法の頻出パターン総まとめ
• 【判例解説・法令解説】地価公示法と不動産鑑定評価の重要ポイント｜公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額【宅建2026】

参考資料・公式情報

• 民法（e-Gov法令検索）
• 不動産登記法（e-Gov法令検索）
• 総務省：固定資産税

💡 四冠ホルダーからの一言：不動産に関わる法律は頻繁に改正されます。本記事執筆時点の情報をベースに、常に最新の法令・通達を確認する習慣をつけることをおすすめします。