※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
賃貸契約の更新とは
普通借家契約（一般的な賃貸借契約）は、期間満了後も借主が引き続き居住する意思がある場合、原則として契約が更新されます。更新には「合意更新」と「法定更新」の2種類があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 合意更新 | 貸主・借主双方が合意して契約を更新する。更新料・条件変更はここで決める |
| 法定更新 | 期間満了後も借主が使用を継続し、貸主が遅滞なく異議を述べない場合に自動更新される（借地借家法第26条）。更新後は期間の定めなしの契約になる |
貸主が更新を拒絶できる「正当事由」
普通借家契約では、貸主が更新を拒絶するには正当事由が必要です（借地借家法第28条）。正当事由なき更新拒絶は無効で、借主は引き続き居住できます。
- 正当事由として認められやすい例：貸主本人・家族が転居のために物件を使用する必要がある、建物が老朽化して建替えが必要、長期にわたる賃料滞納・無断転貸等の重大な契約違反
- 正当事由として認められにくい例：「他に借りたい人がいる」「賃料を上げたい」「売却したい」等の経済的理由のみ
- 正当事由の判断には「立退料（引越し費用・転居先の敷金礼金等）の提供」が補完要素として加味される
更新拒絶の手続きと通知期限
- 更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6ヶ月前までに書面で行う必要がある
- 通知が遅れると法定更新となり、貸主は更新拒絶ができなくなる
- 通知しても正当事由が認められなければ更新拒絶は無効
更新料とは・支払い義務はあるか
- 更新料は法律で定められた制度ではなく、契約書に定めがある場合のみ支払い義務が生じる
- 首都圏では月額賃料の1〜2ヶ月分が相場。関西・九州では更新料がない契約も多い
- 最高裁判所平成23年7月15日判決により、更新料特約は原則として有効と認められている
- 更新料の定めがない契約書なのに請求された場合は、借主は支払いを拒否できる
定期借家契約の場合は更新なし
- 定期借家契約（借地借家法第38条）は期間満了で契約が終了し、更新がない
- 再契約は可能だが、あくまで「新たな契約」であり更新ではない
- 貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までに「期間満了により契約が終了する」旨の通知が必要（通知を怠ると終了を主張できなくなる）
- 定期借家と普通借家の違いは、契約締結時に公正証書等の書面で明確にする必要がある
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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