※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
漏水・火災は賃貸経営の最大リスク
賃貸物件で漏水・火災が発生した場合、被害が入居者・近隣に及ぶと損害賠償問題に発展します。賃貸不動産経営管理士として複数のトラブル対応を支援してきた経験から、正しい対応フローをお伝えします。
漏水発生時の対応フロー
- STEP1：応急処置：止水栓・元栓を閉め、被害の拡大を止める。管理会社・緊急業者に即時連絡
- STEP2：原因調査：設備会社・配管業者が原因箇所を特定する（給水管破裂・排水管詰まり・上階からの漏水等）
- STEP3：被害状況の記録：写真・動画で被害箇所・被害物品を記録。保険申請に必要
- STEP4：入居者への対応：被害を受けた入居者への謝罪・代替手段の提案（ホテル手配等）
- STEP5：保険申請：火災保険（漏水補償）を申請。損害箇所・金額を見積もって提出
- STEP6：修繕・復旧：原因を根本的に修繕。応急処置だけでは不十分
費用負担の考え方
| 原因 | 修繕費用の負担 | 入居者財産への補償 |
|---|---|---|
| 建物・設備の老朽化（給水管破裂等） | オーナー（火災保険で補填） | オーナー側が補償する場合が多い |
| 入居者の過失（水栓の閉め忘れ等） | 入居者（入居者の借家人賠償責任保険） | 原則として入居者負担 |
| 上階入居者の過失 | 上階入居者（借家人賠償責任保険） | 上階入居者が補償 |
火災発生時の対応
- 消防への通報・避難誘導が最優先
- 消火後：警察・消防の現場確認が終わるまで室内に立ち入らない
- 火災原因の特定：電気系統・放火・入居者の過失などを消防の調査結果で確認
- 火災保険の申請：罹災証明書を市区町村で取得し保険会社に提出
日頃から準備しておくこと
- オーナー側の火災保険は「漏水補償・水濡れ補償」が含まれているか確認する
- 入居者に「借家人賠償責任保険・家財保険」への加入を契約条件にする
- 管理会社と「緊急時の対応フロー」を事前に書面で取り決めておく
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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