※本記事の情報基準日：2026年4月
収支シミュレーションなしの投資は危険
「家賃収入が得られる」というイメージだけで物件を購入し、実際には毎月赤字というケースが後を絶ちません。賃貸経営を始める前に収支シミュレーションを必ず行い、「本当に利益が出るか」を数字で確認することが絶対条件です。
収支シミュレーションの基本構造
月次キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 修繕積立 − 固定資産税（月割）− その他経費
具体的な計算例（区分マンション1戸）
| 項目 | 金額（月額） |
|---|---|
| 家賃収入（稼働率90%想定） | ＋81,000円（家賃9万円×90%） |
| ローン返済（2,000万円・金利2%・35年） | △66,000円 |
| 管理委託費（家賃の7%） | △6,300円 |
| 修繕積立（家賃の10%） | △9,000円 |
| 固定資産税（月割：年24万円÷12） | △20,000円 |
| 火災保険料（月割） | △2,000円 |
| 月次キャッシュフロー | △22,300円（赤字） |
この例では毎月約2万円の赤字です。減価償却による帳簿上の節税効果があっても、キャッシュアウトが続く状態は危険です。
シミュレーションで必ずチェックする5項目
1. 空室率を楽観視しない
「満室前提」は最も危険な思い込みです。エリアの空室率・築年数・物件の競合状況から現実的な稼働率（80〜90%程度）を設定します。
2. 金利上昇リスクを織り込む
変動金利ローンを使う場合、現在の金利＋1%・＋2%の場合のシミュレーションも行います。月次キャッシュフローがマイナスに転落しないかを確認します。
3. 修繕費用の積立を怠らない
給湯器交換（15〜25万円）・エアコン故障（10〜15万円）・退去時原状回復（20〜40万円）など突発費用が必ず発生します。家賃の10〜15%を修繕積立として計上します。
4. 経年による賃料下落を見込む
築10年以降、家賃は毎年0.5〜1%程度低下する傾向があります。20年後の家賃を現在比85〜90%で試算し、長期的な収益性を確認します。
5. 出口（売却）時の価格を試算する
10〜20年後に売却した場合の想定価格を試算します。「ローン残高＜売却価格」になる見込みがある物件を選ぶことが重要です。
プラスになるシミュレーションの条件
- 自己資金を20〜30%以上入れてローン額を抑える
- 表面利回り7%以上の物件を選ぶ（都市部は5%台でも許容範囲）
- 管理費・固定資産税が低い物件を選ぶ
- 空室が出にくい立地（駅徒歩10分以内・需要の厚いエリア）を重視する
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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