借地借家法建物賃貸借の基礎｜存続期間・更新・解約・正当事由を解説

2026年4月17日2026年4月18日

📅 情報基準日：2026年4月1日（借地借家法施行日時点）

アパート・マンションを賃貸する際の法律関係は借地借家法が規律しています。民法の特別法として借主保護の観点から規定が設けられており、宅建試験でも毎年出題される重要論点です。本記事では普通借家契約と定期借家契約の違いを中心に解説します。

借地借家法が適用される建物賃貸借とは

借地借家法は、建物の賃貸借に適用されます（土地の賃貸借は借地権に関する規定が適用）。建物の用途は問わず、居住用・事業用ともに適用されます。なお、一時使用のための賃貸借には適用されません（借地借家法第40条）。

建物賃貸借の存続期間は1年以上で設定します（借地借家法第29条）。1年未満の期間を定めた契約は「期間の定めのない契約」とみなされます。

状況	ルール
期間満了前に通知なし	法定更新（同一条件で更新されたものとみなす）
貸主が更新拒絶する場合	期間満了の1年前〜6ヶ月前に更新拒絶の通知が必要＋正当事由が必要
借主が更新拒絶する場合	期間満了の1年前〜6ヶ月前に通知（正当事由不要）

貸主が更新を拒絶したり、途中解約（解約申し入れ）をするためには正当事由が必要です（借地借家法第28条）。正当事由の判断は総合的に行われます。

「立退料さえ払えば正当事由になる」というわけではなく、あくまで補完的な要素です。

定期借家契約は、更新なしで期間満了により確定的に終了する賃貸借契約です。貸主にとって確実に物件を返還してもらえるメリットがあります。

貸床面積200㎡未満の居住用建物の場合、借主は転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情があれば中途解約ができます（申し入れから1ヶ月後に解約効力発生）。

A. 賃料増額は正当事由の有無とは別の問題です。賃料増額を拒否しただけでは退去事由にはなりません。増額が折り合わない場合は最終的に訴訟（賃料増額請求訴訟）で決まります。

A. 貸主の承諾なく転貸した場合、貸主は契約を解除できます（民法第612条）。ただし背信行為とみなされない「特段の事情」がある場合は解除できないとする判例もあります。

A. 定期借家では「賃料改定特約」を定めることで賃料増減額請求権を排除できます（借地借家法第38条7項）。賃料固定型の定期借家は貸主・借主双方にとって明確な契約です。

不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）
現場実務の知見と、e-Gov（法令検索）や国土交通省、RETIO（不動産適正取引推進機構）の公的統計データベースに基づき、最新かつ正確な情報発信に努めています。

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💡 四冠ホルダーからの一言：不動産に関わる法律は頻繁に改正されます。本記事執筆時点の情報をベースに、常に最新の法令・通達を確認する習慣をつけることをおすすめします。

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宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士合格。現在はサラリーマン兼大家業に従事。

不動産資格四冠全て合格した見識、さらに国交省やe-Govの最新統計データを基に情報発信中。