※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
専有部分と共用部分の基本的な区別
マンションの各部分が「専有部分」（各区分所有者の個人所有）か「共用部分」（全区分所有者の共有）かの判断は、管理・修繕の費用負担・改修の可否に直結する重要な問題です。
- 専有部分：区分所有法第2条第3号「区分所有権の目的たる建物の部分」→ 登記された一室の範囲
- 共用部分：専有部分以外の建物部分・附属物 → エントランス・廊下・階段・屋上・外壁・パイプスペース等
境界が紛らわしい部分の取り扱い
| 部位 | 専有/共用の扱い | 備考 |
|---|---|---|
| フローリング・床材（コンクリートスラブ上の仕上げ材） | 専有部分 | 区分所有者が自費でリフォーム可。ただし遮音規定に従う |
| コンクリートスラブ（床の構造体） | 共用部分 | 各専有部分の境界は上下のスラブの中心線 |
| 天井（仕上げ材） | 専有部分 | クロス・塗装等の仕上げは専有部分 |
| バルコニー | 共用部分（専用使用権あり） | 形状変更・囲い設置は管理組合の承認が必要 |
| 玄関ドア（外側の面・錠前） | 共用部分 | 外観の変更は管理組合の承認が必要。内側の塗装等は可 |
| 窓ガラス・サッシ | 共用部分 | 外観に影響するため管理組合の承認なしに交換不可 |
| 室内の間仕切り壁 | 専有部分 | 撤去・増設は区分所有者が可（ただし構造壁は不可） |
| 給排水管（専有部分内の横引き管） | 専有部分（マンションによって規約で共用とされる場合も） | 規約・管理規則で確認が必要 |
リフォームと管理組合への申請
- 専有部分内のリフォームでも、共用部分や他の住戸に影響する工事（床の遮音・配管工事・水回り変更等）は管理組合への届け出・承認が必要な場合が多い
- 標準管理規約第17条では、専有部分の修繕等を行う場合は工事内容・施工方法を管理組合に申請し、承認を得ることとされている
- 無断で共用部分に手を加えた場合、原状回復義務を問われることがある
宅建試験・マン管試験での頻出ポイント
- バルコニーは「共用部分」だが「専用使用権」が認められている（完全な個人スペースではない）
- 玄関ドアの鍵（シリンダー）は区分所有者が交換可能だが、ドアそのものは共用部分
- 法定共用部分（廊下・階段等）の修繕費用は全区分所有者が持分に応じて負担する
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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