※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
2020年4月施行の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という新しい概念に変わりました。名称だけでなく、買主の権利・売主の責任も大きく変化しています。
| 比較項目 | 旧：瑕疵担保責任（改正前） | 新：契約不適合責任（改正後） |
|---|---|---|
| 概念 | 隠れた瑕疵（欠陥）がある場合に売主が負う責任 | 契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の責任 |
| 責任の根拠 | 法定責任（契約に関係なく法律で定まる） | 契約責任（債務不履行責任の一形態） |
| 買主の権利 | 損害賠償・契約解除のみ | 追完請求・代金減額請求・損害賠償・契約解除 |
| 知らなかった欠陥 | 「隠れた」瑕疵のみ対象 | 知っていても「契約内容に適合しない」なら対象 |
| 期間制限 | 瑕疵を知った日から1年以内に請求 | 不適合を知った日から1年以内に通知（その後は消滅時効の一般原則） |
契約不適合の具体例
- 物理的な不適合：雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れ・給排水管の欠陥等
- 法律上の不適合：物件に抵当権・差押えが設定されていた・建ぺい率違反の建物等
- 数量の不適合：実測面積が登記簿面積と大幅に異なる場合
- 権利の不適合：第三者が賃借権を持っており明渡しができないケース等
買主の4つの権利
- ①追完請求：修補（修繕）、代替物の引渡し、不足分の引渡しを請求できる
- ②代金減額請求：追完が不可能な場合または追完を拒絶された場合に不適合の程度に応じた代金減額を請求できる
- ③損害賠償請求：売主の帰責事由がある場合、損害賠償を請求できる（履行利益・信頼利益）
- ④契約解除：債務の不履行が「軽微」でない場合に契約を解除できる
特約による責任の免除・制限
- 民法の規定は任意規定のため、当事者間の特約で責任を制限・免除できる（例：「現状有姿渡し」「瑕疵担保免責特約」）
- ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、特約で免除しても効力がない（民法第572条）
- 宅建業者が売主の場合：買主が宅建業者でなければ、宅建業法により瑕疵担保責任の免除・2年未満への短縮は原則として禁止（宅建業法第40条）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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