※本記事の情報基準日：2026年4月
「今マンションを売るべきか、もう少し待つべきか」は多くのオーナーが悩む問題です。価格・金利・市場環境・個人的な事情など複数の要素が絡みますが、宅建士として数多くの売却相談に応じてきた経験から、売り時を見極める判断軸を提供します。
2025〜2026年のマンション市場動向
価格は高値圏が続いている
不動産経済研究所のデータによると、首都圏新築マンションの平均価格は2023年に1億円を超え、歴史的な高水準が続いています。中古マンションも都市部を中心に高値で推移しています。この高値環境は、日銀の利上げ・建築費の高止まり・インバウンド投資の継続といった要因が支えています。
金利上昇が住宅ローン需要に影響
2024〜2025年にかけて日銀が政策金利を引き上げ、住宅ローン金利（変動型）も上昇し始めました。金利上昇は購入者の月々返済額を増やすため、買える価格帯が下がり、需要の一部を抑制します。高値売却を狙うなら「金利が本格的に上昇しきる前」が有利です。
個人の状況で判断する売り時
①所有期間5年のラインを意識する
売却益に対する税率は所有5年超で約20%、5年以内で約40%と倍違います。購入から5年を迎える前後で売却を検討しているなら、「1月1日時点で5年超になってから売る」ことを強く推奨します。
②築年数のマジックナンバーを知る
マンションの価格下落カーブは一様ではなく、特定の築年数で買い手の評価が変わるポイントがあります。
- 築10年前後：大幅な値下がりが一段落し、中古の「お買い得感」が出始める。売却側には厳しいタイミング
- 築20〜25年前後：旧耐震（昭和56年以前）との境界が意識される。新耐震の物件はこの境界前に売ると有利
- 築30年超：価格が底打ちし「土地値＋建物のおまけ」的評価になる。立地が良ければここから大規模修繕後に売却する戦略もある
③季節：春（2〜4月）が最も売れやすい
- 2〜3月：転勤・進学シーズン前の引越し需要がピーク。買い手が最も多い時期
- 9〜10月：秋の引越しシーズン。2番目に活況
- 12月〜1月：年末年始で動きが鈍い。売り出し時期としては避けたい
「今が売り時」を示すサイン
- ✅ 近隣の成約事例が高値を更新している
- ✅ 複数の不動産会社が「今は売り手市場」と言っている
- ✅ 査定価格が購入価格を上回っている（キャピタルゲインが出る）
- ✅ 金利が本格上昇する前（2026年現在は上昇局面中）
- ✅ 所有から5年超が経過している
まず査定を取ることが売り時判断の第一歩
売り時を正確に判断するには、まず「今いくらで売れるか」の査定価格を知ることが出発点です。査定依頼は売却確定ではありませんので、情報収集として気軽に複数社に依頼することをおすすめします。
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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