※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
抵当権と根抵当権の基本的な違い
抵当権と根抵当権は、どちらも不動産に設定できる担保権ですが、その目的と機能が異なります。宅建試験では両者の比較問題が頻出です。
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する債務 | 特定の債権（住宅ローン等）を担保する | 一定の範囲に属する不特定多数の債権を担保する（極度額内） |
| 主な利用場面 | 住宅ローン・マイホーム購入 | 事業者の継続的な銀行取引・当座貸越 |
| 元本確定 | 設定時から担保する債権が特定されている | 元本確定前は債権が変動し続ける |
| 被担保債権の消滅 | 被担保債権が消滅すると抵当権も消滅（付従性） | 被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しない（付従性なし） |
| 随伴性 | 債権の譲渡に伴い抵当権も移転する | 元本確定前は根抵当権のみ移転できない（随伴性なし） |
抵当権の設定・消滅
- 設定：被担保債権・債務者・抵当権者・設定者（不動産所有者）を明記した抵当権設定契約を締結し、登記する
- 効力の及ぶ範囲：不動産本体のほか、付加一体物（建物に附属する壁・ドア等）にも及ぶ。天然果実（賃料等）は原則抵当権の効力が及ばないが、差し押さえ後は及ぶ
- 消滅：①被担保債権の弁済、②抵当権の放棄、③混同（抵当権者と所有者が同一人物になった場合等）
- 競売：債務者が弁済できない場合、抵当権者は裁判所に競売を申立て、競落代金から優先弁済を受ける
根抵当権の元本確定
根抵当権は「元本確定」によって担保する債権が特定され、その後は通常の抵当権と同様の扱いになります。
- 元本確定の原因：①確定期日の到来、②設定者・根抵当権者による確定請求、③競売・破産手続開始等
- 設定後3年経過後：設定者はいつでも元本確定を請求できる（根抵当権者は設定から3年後でないと請求できない）
- 確定後：その時点での残高が担保する元本となり、以後は変動しない。通常の抵当権と同様の扱いになる
宅建試験の出題ポイント（頻出まとめ）
- 抵当権には「付従性」があり、被担保債権が消滅すると抵当権も消滅する（根抵当権には元本確定前は付従性なし）
- 抵当権には「随伴性」があり、債権が譲渡されると抵当権も移転する（根抵当権には元本確定前は随伴性なし）
- 根抵当権の「極度額」：担保できる最大金額。極度額の変更には後順位抵当権者の承諾が不要（利害関係人は承諾が必要）
- 法定地上権：土地と建物が同一の所有者で、その一方に抵当権が設定され競売された場合に成立する
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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