建築基準法「建築確認申請」の流れと宅建業者の重要事項説明義務【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

建築確認とは、建築工事の着工前に建築物の計画が建築基準法に適合しているかを確認機関が審査する手続きです（建築基準法6条）。宅建業者は取引対象物件の建築確認・検査の状況を重要事項説明で説明する義務があります。

建築確認が必要なケース

建築行為	防火・準防火地域外	防火・準防火地域内
新築	すべて確認必要	すべて確認必要
増築・改築・移転	10㎡超の場合必要	面積に関わらず必要
大規模修繕・模様替え	主要構造部の1/2超を修繕・模様替えの場合	同左

また、特殊建築物（病院・ホテル・百貨店・共同住宅等）は用途変更する場合も確認申請が必要（200㎡超の場合）。

確認申請から工事完了までの流れ

①確認申請：建築主が特定行政庁または民間確認検査機関に申請。②確認済証の交付：通常7〜35日で審査完了。③工事着工：確認済証交付後に着工可能。着工前の工事は違法建築。④中間検査：特定の工程（基礎・躯体等）で受検（特定工程がある建築物）。⑤完了検査：工事完了後4日以内に申請。合格後に検査済証が交付。⑥使用開始：検査済証交付後に使用可能（原則）。

民間確認検査機関の役割

1998年の建築基準法改正により、国が指定した民間の指定確認検査機関が確認・検査業務を行えるようになりました。現在は確認申請の大多数を民間機関が処理しています。特定行政庁（行政）と民間機関のどちらでも申請可能ですが、民間機関の方が処理が早い傾向があります。

宅建業者の重要事項説明における確認関連事項

宅建業者は建物取引の際、①建物の建築確認番号・確認年月日、②検査済証の有無（取得済みか否か）、③建築計画概要書の概要を重要事項説明書に記載し説明する義務があります。検査済証のない建物（未完了検査建物）は融資・売却に支障が生じる可能性があるため、特に注意が必要です。

よくある質問

Q. 確認申請なしで工事した場合どうなりますか？

A. 違反建築物として是正命令・工事停止命令の対象になり、悪質な場合は罰則（1年以下の懲役または100万円以下の罰金）が科されます。銀行融資も受けにくくなります。

Q. 検査済証がない建物は取引できませんか？

A. 取引自体は可能ですが、住宅ローンが使えない場合があり、売却が困難になる可能性があります。特に1998年以降の建築物で検査済証がない場合は慎重な確認が必要です。

---