建築基準法「用途制限」13種の用途地域で建てられる建物の完全一覧【2026年版】

2026年5月22日

情報基準日：2026-05-22

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用途制限とは、都市計画で定められた用途地域において、建築できる建物の種類を制限する仕組みです（建築基準法48条・別表第2）。住居系・商業系・工業系の13種の用途地域ごとに建築可否が異なり、宅建試験では「〇〇地域に△△を建てられるか」という形式で毎年出題されます。

用途地域の13種類

住宅（一戸建て・共同住宅）は工業専用地域を除く全用途地域で建築可能。工業専用地域は住居の建築が禁止されています（工場労働者の安全確保等の理由）。

第一種低層住専：建築不可。第二種低層住専：小規模店舗（150㎡以下）可。第一種中高層住専：建築不可（日用品販売を除く2項の店舗は不可）。第二種中高層住専：1,500㎡以下可。準住居地域・近隣商業・商業・準工業：基本的に建築可能。工業地域・工業専用地域：一部用途を除き不可。

病院：第一種・第二種低層住専には建てられない。第一種中高層住専以上では建築可（準工業・工業・工業専用を除く）。大学・高等専門学校：第一種・第二種低層住専と工業地域・工業専用地域では建てられない。

自動車修理工場（床面積150㎡超）：第一種住専〜準住居地域では建てられない。準工業地域以上で建築可。

①カラオケボックス・パチンコ店：商業地域まで不可（近隣商業では不可）が多いが準工業地域での扱いに注意。②キャバレー・ナイトクラブ：商業地域のみ建築可。③危険物貯蔵（ガソリンスタンド）：各地域で規模制限あり。④老人ホーム・保育所：第一種低層住専も含む全用途地域で建築可（例外なし）。

Q. 用途地域外（都市計画区域外）では用途制限はありますか？: A. 都市計画区域外には用途地域が定められていないため、建築基準法の用途制限は適用されません（ただし準都市計画区域では特定の用途制限が定められる場合あり）。
Q. 既存建物が用途変更で制限に引っかかる場合は？: A. 用途変更後の建物が用途制限に違反する場合、既存不適格建築物となり原則として変更できません。変更するには建築確認申請が必要な場合があります（床面積200㎡超の特殊建築物等）。

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