マンションの専有部分と共用部分の境界を完全解説｜玄関ドア・バルコニー・窓ガラスはどちら？

情報基準日：2026年4月時点

「玄関ドアは自分のもの？」「バルコニーを自由に改造できる？」——マンション生活で生じる素朴な疑問の答えは区分所有法と標準管理規約が定めています。専有部分と共用部分の境界は、マン管・管業試験の頻出テーマであると同時に、実際のマンション生活でトラブルを防ぐための基本知識です。

基本定義（区分所有法第2条・第4条）

区分	定義	例
専有部分	構造上区分され独立して住居等の用途に供される部分（区分所有者が単独所有）	住戸内部・間仕切り壁（内側）
法定共用部分	専有部分以外の建物部分（規約で変更不可）	廊下・階段・エレベーター・外壁・躯体・配管
規約共用部分	規約によって共用部分とされた部分（登記が対抗要件）	管理事務室・集会室・駐車場

部位ごとの判断一覧（標準管理規約第7条）

部位	区分	ポイント
玄関扉（本体）	共用部分	外観・防犯に影響するため共用
玄関扉の錠・内部塗装	専有部分	機能・内装として専有に含まれる
窓枠・窓ガラス	共用部分	外観・断熱性能に影響するため共用
バルコニー	共用部分（専用使用権あり）	避難通路・外観のため共用。区分所有者が専用使用
専用庭・屋上テラス	共用部分（専用使用権あり）	同上
構造躯体（コンクリート壁・柱・梁）	共用部分	建物の構造体として共用
住戸内の間仕切り壁（内側）	専有部分	内装として専有
住戸専用の配管（専有部分内）	専有部分	専有部分内の設備は専有
共用部分を通る配管	共用部分	共用の配管ルートは共用

専用使用権とは（バルコニー等）

バルコニーや専用庭は共用部分ですが、特定の区分所有者が専用使用権（独占的に使用できる権利）を持ちます。

• 専用使用権があっても、共用部分の変更（改造・増設）には管理組合の承認が必要
• 物置・エアコン室外機の設置など規約・細則で定められた使用方法に従う義務あり

⚠️「バルコニーは専用使用権があるから自分の専有部分として改造できる」→ 誤り。共用部分のため勝手に改造することはできない

重要判例

判例	内容
東京地裁平成3年11月19日	バルコニーは躯体の一部かつ避難通路として共用部分。物置設置は規則違反と判断
最高裁判所平成10年10月22日	規約で共用部分とされた部分は登記があれば第三者に対抗できる（規約共用部分の対抗力）

試験頻出ひっかけまとめ

• ❌「玄関ドアは専有部分」→ ⭕ 扉本体は共用部分。錠と内部塗装のみ専有部分
• ❌「窓ガラスは自分で交換できる」→ ⭕ 共用部分。管理組合の手続きが必要（費用は区分所有者が多いが法的には共用）
• ❌「バルコニーは専用使用権があれば専有部分と同じ」→ ⭕ 共用部分。専用使用権は使用できる権利に過ぎない
• ❌「法定共用部分は規約で専有部分にできる」→ ⭕ 法定共用部分は規約変更不可（強行規定）
• ❌「規約共用部分は登記なく第三者に対抗できる」→ ⭕ 規約共用部分は登記が対抗要件

📌 関連記事：
・区分所有法の重要判例まとめ
・標準管理規約2025年改正ポイントまとめ
・マンション管理士 試験の全体像

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参考資料・公式情報

• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

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