情報基準日：2026年4月時点
普通借家と定期借家の違いは、宅建・賃貸不動産経営管理士・マンション管理士の3資格すべてで出題される最重要テーマです。特に「更新の有無」「事前説明書面」「中途解約の条件」の3点が頻出のひっかけポイントです。根拠法令の借地借家法とともに徹底解説します。
一目でわかる比較表
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 根拠条文 | 借地借家法第26〜28条 | 借地借家法第38条 |
| 契約書の形式 | 書面・口頭ともに有効 | 書面のみ有効（公正証書等の書面） |
| 期間の定め | 1年以上（1年未満は期間の定めなしとみなす） | 1年未満でも有効 |
| 更新 | 正当事由がなければ更新される（法定更新） | 更新なし（期間満了で終了） |
| 再契約 | 当事者合意による更新 | 期間満了後に再契約は可能（更新とは別物） |
| 事前説明義務 | なし | 契約締結前に書面（説明書）を交付して説明必須 |
| 中途解約（借主） | 原則として期間中の解約不可（特約があれば可） | 床面積200㎡未満の居住用のみ、やむを得ない事情があれば解約申入れ可（1ヶ月後に終了） |
| 賃料増減額請求権 | あり（借地借家法第32条） | 特約で増額しない旨の定めが有効（減額は不可の特約は無効） |
定期借家の事前説明義務（最頻出ポイント）
定期借家契約では、貸主は契約締結の前に借主に対して以下を行う義務があります（借地借家法第38条第3項）。
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- 定期借家は更新がなく、期間満了により終了する旨を記載した書面を交付
- 書面に基づいて口頭で説明
⚠️ ひっかけポイント：
・「契約書に記載すれば別途の書面交付は不要」→ 誤り。契約書とは別に説明書面の交付が必要
・「口頭説明だけでも定期借家として有効」→ 誤り。書面交付が必須。書面なしは普通借家として扱われる
・「事前説明は契約締結後でもよい」→ 誤り。締結前に実施必須
更新と再契約の違い（定期借家）
定期借家は「更新なし」ですが、期間満了後に新たな賃貸借契約（再契約）を締結することは可能です。
- 更新：同一条件で契約が継続（定期借家には存在しない）
- 再契約：新たな定期借家契約を別途締結（双方の合意が必要）
⚠️「定期借家は再契約もできない」→ 誤り。再契約は双方合意があれば可能
中途解約ができる定期借家の条件
定期借家では原則として中途解約はできませんが、以下の場合は例外です（借地借家法第38条第7項）。
- 対象：床面積200㎡未満の居住用建物
- 理由：転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情
- 効果：解約申入れから1ヶ月後に終了
⚠️「200㎡以上の居住用でも中途解約できる」→ 誤り。200㎡未満が条件
⚠️「事業用の定期借家も中途解約できる」→ 誤り。居住用のみ
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賃管試験での出題傾向（2025年）
2025年度（令和7年）の賃管試験では定期借家関連が複数問出題。「事前説明の書面と契約書の別性」「再契約との区別」「200㎡未満の中途解約」が狙われました。個数問題での出題も増えているため、各肢の正誤を正確に判断できる習熟度が求められます。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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