定期借地権（借地借家法22条〜24条（e-Gov法令検索））と定期借家権（38条（e-Gov法令検索））は平成4年の借地借家法施行以降に整備された制度で、更新がない点が最大の特徴です。「書面要件」「更新排除特約」「中途解約の可否」を判例とともに解説します。
定期借地権の種類（借地借家法22条〜24条）
| 種類 | 存続期間 | 利用目的 | 契約書面 |
|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 制限なし | 書面（公正証書等） |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 制限なし | 特約の書面 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 事業用のみ | 公正証書のみ（必須） |
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重要判例①：事業用定期借地権の公正証書要件（最判平成24年1月19日）
事業用定期借地権（借地借家法23条）は必ず公正証書によらなければならず、普通の書面では無効です（最高裁も同趣旨を確認）。この点は一般定期借地権・定期借家との違いとして頻出です。
試験ポイント：「一般定期借地権は公正証書でなくても書面なら有効」「事業用は公正証書のみ」という対比を整理してください。
重要判例②：定期借家の書面要件と事前説明（最判平成21年1月27日）
定期借家契約（38条）が有効に成立するためには：
- 公正証書等の書面による契約（38条1項）
- 契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を別途交付して説明（38条2項）
最高裁は②の事前説明（別途書面交付）を欠く場合、定期借家ではなく普通借家として有効に成立すると判示しました。
注意：①と②は別の書面でなければなりません（同一書面に記載しても②の要件を満たさないとされています）。
重要判例③：定期借家の中途解約（借地借家法38条5項）
定期借家は期間満了で終了するのが原則であり中途解約は認められません。ただし以下の要件を満たす場合は借主側から中途解約できます。
- 居住用建物であること
- 床面積200平方メートル未満であること
- 転勤・療養・親族の介護等「やむを得ない事情」があること
判例（大阪地判平成17年）は「やむを得ない事情」を厳格に解釈しており、単なる家賃の支払い困難や生活事情の変化は認められないとしています。
重要判例④：定期借家の再契約と通常借家への転換
期間満了後に「再契約」する場合は新たな定期借家契約として書面要件・事前説明が再度必要です。「更新」と「再契約」は別物であり、更新の形をとると通常借家になってしまいます。
定期借家と普通借家の比較
| 項目 | 定期借家 | 普通借家 |
|---|---|---|
| 更新 | なし（再契約は可） | 正当事由なければ更新 |
| 期間 | 1年未満も有効 | 1年未満は無期とみなす |
| 書面 | 必要（＋事前説明別途書面） | 不要（口頭でも成立） |
| 賃料減額請求 | 特約で排除可 | 排除不可（増額のみ排除可） |
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まとめ
定期借家の最重要ポイントは「書面による契約＋別途書面による事前説明」の2ステップです。どちらか一方でも欠けると普通借家になってしまいます。事業用定期借地権は「公正証書のみ」という強い書面要件も必ず覚えてください。中途解約の特例（200㎡未満の居住用）の要件も頻出です。
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