不動産売却「譲渡所得税」の計算と節税特例の活用【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税が課税されますが、複数の特例を活用することで大幅に税額を減らすことができます。計算方法と特例を理解しましょう。

譲渡所得税の計算と税率

項目	内容
譲渡所得の計算	譲渡収入 − (取得費 ＋ 譲渡費用)
取得費（注意）	購入代金 ＋ 取得時の諸費用。不明な場合は譲渡収入の5%（概算取得費）
短期譲渡所得（5年以下）	所得税30% ＋ 住民税9%（合計39.63%、復興特別税含む）
長期譲渡所得（5年超）	所得税15% ＋ 住民税5%（合計20.315%、復興特別税含む）
所有期間の計算	売却した年の1月1日時点での所有年数で判定

主な譲渡所得税の特例

• 3000万円特別控除：居住用財産（自宅）を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除。居住しなくなってから3年目の年末までに売却が要件
• 軽減税率の特例：居住用財産を10年超所有の場合、6000万円以下の部分に14.21%の軽減税率（3000万円控除との併用可）
• 特定の居住用財産の買換え特例：要件を満たす売却・買換えの場合、課税の繰延べが認められる
• 譲渡損失が出た場合の損益通算・繰越控除（一定要件を満たす居住用財産）も活用可能

FAQ

Q. 20年前に購入した自宅を売却します。取得費の証明書類がない場合はどうすればよいですか？

A. 取得費が不明な場合は「概算取得費（譲渡収入の5%）」を使用できます（所得税法60条）。ただし概算取得費を使うと実際の取得費より低くなる場合が多く、課税所得が大きくなります。取得費の証明には①売買契約書②預金通帳の振込記録③通帳の引き出し記録④住宅ローンの返済明細などが使えます。一部でも証明書類があれば概算取得費より有利な申告ができる場合があります。税理士に相談して証明可能な金額を最大限活用することをお勧めします。

---