📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：民法（369条〜398条の22）
抵当権は宅建試験の権利関係で毎年複数問出題されます。後順位抵当権・物上代位・法定地上権・根抵当権の確定は特に頻出のテーマです。問題パターンを把握することで効率的に得点できます。
目次
抵当権の頻出問題パターン
| テーマ | 頻出の出題パターン | 正誤のポイント |
|---|---|---|
| 物上代位 | 抵当不動産の賃料・火災保険金・売却代金への物上代位 | 賃料への物上代位は可能だが「払渡し前に差押えが必要」 |
| 法定地上権 | 土地と建物に共同抵当→競売で土地と建物の所有者が分かれた場合 | 設定時に土地・建物の所有者が同一の場合に成立（要件を4つ確認） |
| 後順位抵当権 | 1番抵当権者の順位放棄→後順位者との優先順位の計算 | 順位放棄は相対的効力（他の順位には影響しない） |
| 根抵当権の確定 | 元本確定後の根抵当権の扱い（通常の抵当権と同じになる） | 確定事由（確定請求・差押え・破産等）を整理 |
法定地上権の成立要件（4つ全て満たす必要あり）
- ①抵当権設定当時、土地と建物の両方が存在すること
- ②抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一人であること
- ③土地または建物（あるいは両方）に抵当権が設定されたこと
- ④競売によって土地と建物の所有者が異なるに至ったこと
FAQ
Q. 抵当権の実行（競売）で建物が落札されましたが、土地は第三者が所有しています。建物の落札者は土地を使えますか？
A. 法定地上権の4つの要件を全て満たしていれば、競売による建物の落札者は土地に法定地上権（民法388条）を取得できます。法定地上権があれば土地所有者に地代を支払うことで建物を利用し続けることができます。要件の一つでも欠けると法定地上権は成立しません。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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