📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：区分所有法（22条・23条）
区分所有建物の「敷地利用権」とは、専有部分を所有するために必要な建物の敷地に関する権利です（区分所有法2条6項）。所有権・地上権・賃借権が典型例です。
目次
分離処分禁止原則（22条）
区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は専有部分と敷地利用権を分離して処分することができない」と定めています。これが分離処分禁止原則です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 原則 | 専有部分と敷地利用権は一体として処分しなければならない |
| 例外 | 規約で分離処分を認める定めがある場合（22条1項ただし書） |
| 登記での表れ方 | 「敷地権」として登記。分離禁止の効力が登記に表れる |
敷地権が登記されていない旧マンションの問題
古いマンション（1983年以前）は敷地権の登記がなく、土地と建物が別々に管理されている場合があります。この場合は敷地権の確認が複雑になるため、購入時には登記事項証明書を詳細に確認することが必要です。
FAQ
Q. 敷地利用権が地上権のマンションと所有権のマンションでは何が違いますか？
A. 敷地利用権が所有権のマンションは土地も完全に所有できます。地上権のマンションは一定期間（20〜50年等）の土地使用権のため、期間終了後の更新交渉・地代の負担があります。一般的に地上権（または賃借権）付きマンションは所有権付きより資産価値が低くなりやすいです。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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