📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：区分所有法（22条・23条）
マンションを購入すると「専有部分（建物の区分所有権）」と「敷地利用権（土地の持分）」を同時に取得します。両者は原則として分離して処分できません（分離処分禁止の原則・22条）。
目次
敷地利用権と敷地権の違い
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 敷地利用権 | 区分所有者が敷地を使用する権利（所有権・地上権・賃借権等） |
| 敷地権 | 敷地利用権のうち、登記で「敷地権」として表示されたもの（分離処分禁止の公示） |
敷地権なしのマンション（分離処分可のケース）
古いマンション（1983年以前）には「敷地権の登記」がないものがあります。この場合、規約で分離処分を禁止していない限り、理論上は専有部分と敷地利用権を別々に処分することも可能です。ただし実務上は複雑な権利関係となるため、購入・売却時には注意が必要です。
分離処分禁止の実務的な意味
分離処分禁止により、マンションの売買・相続・競売においては「専有部分＋敷地利用権の持分」がセットで移転します。専有部分だけ売って土地持分を残す、またはその逆は原則できません。
FAQ
Q. 敷地権のないマンションを購入するリスクはありますか？
A. 敷地利用権の内容（所有権か借地権か）の確認が重要です。借地権上のマンションの場合、借地期間・更新条件・地代額によっては将来的に建物を利用できなくなるリスクがあります。重要事項説明書で敷地の権利関係を必ず確認してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の情報に基づきます。個別の税務・法律判断は専門家にご相談ください。
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