📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法改正対応）
📋 参照法令：建物の区分所有等に関する法律（2条・4条）
区分所有法2条3項は専有部分を「区分所有権の目的たる建物の部分」と定義し、4条1項は「数個の専有部分に通じる廊下・階段等の構造上の共用部分は、区分所有者の共用部分とする」と規定します。
目次
主要部位の帰属区分
| 部位 | 帰属 | 根拠・判断基準 |
|---|---|---|
| コンクリート躯体（構造壁・スラブ） | 共用部分 | 構造上不可欠・分離不能 |
| 窓（サッシ・ガラス） | 共用部分（管理規約で専有に移行可） | 外観形成に関わる・管理組合が管理 |
| バルコニー | 共用部分（専用使用権あり） | 避難通路として機能・外観形成 |
| 玄関ドア（外側） | 共用部分 | 外観形成・防犯上の管理が必要 |
| 専有部分内の給排水管（枝管） | 専有部分 | 各住戸のみに通じる部分 |
| 共用の配管（立管） | 共用部分 | 複数住戸に通じる幹線 |
規約による変更と実務上の注意点
区分所有法4条2項により、規約で特定の共用部分を特定の区分所有者の専有部分とすることができます（規約共用部分の設定）。実務では、管理組合が各戸のサッシ・バルコニー等を「専用使用権付き共用部分」として管理するケースが一般的です。
FAQ
Q. 専有部分内のフローリングを張り替えたいのですが、管理組合の許可が必要ですか？
A. 専有部分の内装変更は原則として区分所有者が自由に行えますが、遮音性能（LL-45等の基準）を維持するための管理規約の定めがある場合は、管理組合への届出・承認が必要です。管理規約を事前に確認してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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