区分所有建物の建替え決議の要件と手続き【4/5以上の特別多数決議・2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法改正対応）

老朽化したマンションを建て替えるには、区分所有法62条の「建替え決議」が必要です。特別多数（4/5以上）の同意が必要であり、反対区分所有者への対応も法律で定められています。

建替え決議の要件

• 決議要件：区分所有者・議決権の各4/5以上の同意（2026年改正後も変更なし）
• 招集通知：集会日の2ヶ月前までに通知（通常より長い通知期間）
• 議案の要領：建替えの設計の概要・費用負担の概要等を通知に記載
• 「再建計画書」の添付が必要

建替えに参加しない区分所有者への対応

建替え決議の成立後、賛成者（決議参加者）は不参加者に対して「買受け指定者との売渡し請求」ができます（63条）。不参加者は原則として建替え後の建物に住み続けることができず、区分所有権を売却する必要があります。

建替えが困難なケース

• 4/5以上の同意が得られない（高齢者・居住継続希望者が多い）
• 建替え後の容積率が新旧で変わらず、経済的にペイしない
• 所在不明区分所有者がいる（改正後は決議除外制度の活用が可能）
• 建替えよりマンション敷地売却（区分所有法70条）の方が現実的な場合も

FAQ

Q. 建替え決議の4/5と特別決議（規約変更等）の3/4は何が違いますか？

A. 要件の厳しさが違います。建替え決議は「区分所有者全員・議決権の各4/5以上」で2026年改正後も変更なし。特別決議（規約変更等）は改正後「出席者の議決権の3/4以上＋定足数（過半数）」に緩和されました。建替え決議だけは従来通りの厳しい要件が維持されています。