区分所有建物の共用部分変更と特別多数決議｜リフォーム・改修工事をめぐる判例と実務【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在（2024年施行 区分所有法改正対応）

マンションの共用部分（エントランス・廊下・エレベーター・外壁・屋根等）に関する工事・改修は、区分所有法上の「変更」か「管理」かによって、必要な決議の種類が異なります。判例がどのような基準でこれを区別してきたかを整理します。

「変更」と「管理」の区別（区分所有法17条・18条）

行為の種類	根拠条文	決議要件	例
共用部分の「変更」（形状・効用の著しい変更）	17条1項	区分所有者数・議決権 各3/4以上	外壁の全面改修、エレベーター新設、駐車場の増設
共用部分の「軽微変更」（形状・効用の著しくない変更）	17条2項・18条	普通決議（過半数）	外壁の塗装変更・内装の改修・設備の更新
共用部分の「管理」（保存・維持・修繕）	18条	普通決議（過半数）	定期的な外壁修繕・屋上防水工事
保存行為	18条1項但書	単独でできる（決議不要）	緊急の応急修繕・漏水修理

「変更か管理か」の判断基準と判例

「形状・効用の著しい変更」かどうかの判断は難しく、裁判所は以下の要素を考慮します：

• 工事の規模・費用（大規模であるほど「変更」と判断されやすい）
• 建物の機能・外観・利用方法に与える変更の程度
• 区分所有者の利用上の利益への影響（一部の区分所有者に不利益が生じる場合）

実務上、大規模修繕工事（屋上・外壁・廊下等の全面改修）は「軽微変更として普通決議で可」とする見解と「著しい変更として3/4以上が必要」とする見解が分かれることがあります。管理規約に「〇〇工事は普通決議で可」と規定することで実務上の混乱を避けている組合も多いです。

2026年施行 区分所有法改正後の変化

2024〜2026年に施行される区分所有法改正（所有者不明・管理不全マンション対策）では、決議要件の見直しも議論されています。特に老朽化マンションの建替え・解消に関する決議要件の緩和（4/5→3/4等）が検討されており、今後の動向に注意が必要です。

個人区分所有者が共用部分を無断変更した場合

区分所有者が管理組合の決議なしに共用部分を変更・工事した場合：

• 区分所有法57条の「行為停止請求」の対象となる（工事の中止・原状回復を求める訴訟）
• 工事によって他の区分所有者に損害が生じた場合は不法行為（民法709条）として損害賠償請求の対象
• 管理費の使途に関する議決なしの支出は管理組合内部の責任問題にもなる

FAQ

Q. エントランスのオートロック化を検討しています。特別多数決議（3/4以上）が必要ですか？

A. オートロックの新設は共用部分に設備を追加するものであり、「形状・効用の変更」に該当する可能性があります（特別多数決議が必要な「変更」）。ただし管理規約に「セキュリティ設備の追加は普通決議で可」と規定されている場合は普通決議で対応できます。まず管理規約を確認し、判断が難しい場合は弁護士・マンション管理士に相談することをおすすめします。

Q. 大規模修繕工事の費用を修繕積立金でまかなえない場合、区分所有者に一時金を請求できますか？

A. 可能です。修繕積立金が不足する場合、管理組合は区分所有者に「特別徴収（一時金）」を求めることができます。これは普通決議（過半数）で決定できます。支払いを拒否する区分所有者には、管理費滞納と同様に法的手段（支払督促・訴訟）で回収することが可能です。

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参考資料・公式情報

• 民法（e-Gov法令検索）
• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov）
• 国土交通省：マンション管理士

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