📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法改正対応）
2026年宅建試験において「区分所有法の改正」は最重要テーマのひとつです。老朽化マンション問題への対応として大幅な改正が行われ、試験での出題が強く予測されます。改正前後を対比しながら確実に押さえましょう。
改正①：特別決議の要件緩和（17条・31条・39条）
| 決議の種類 | 改正前 | 改正後（2026年〜） |
|---|---|---|
| 特別決議（共用部分の重大変更・規約変更等） | 区分所有者全体の議決権の3/4以上 | 集会出席者の議決権の3/4以上（定足数：過半数） |
| 建替え決議 | 区分所有者・議決権の各4/5以上 | 4/5以上のまま変更なし |
最重要ひっかけ：「区分所有者全体の議決権の3/4以上」→ 改正後は「出席者の議決権の3/4以上」です。「全体の」という文言が誤りになります。
改正②：所在不明区分所有者の決議要件からの除外
住所・所在が不明で連絡が取れない区分所有者が増加する問題への対応として、一定の要件を満たした「所在不明区分所有者」を決議の分母（母数）から除外できる仕組みが導入されました。
- 除外の手続き：裁判所への申立て → 承認を得た上で除外
- 効果：所在不明者を母数から除くことで決議成立が容易になる
- ひっかけ注意：「所在不明区分所有者の議決権は管理者が行使できる」→誤り（×）。行使できるのではなく分母から除外されるだけ
改正③：建替え決議の要件（変更なし）
建替え決議の要件（区分所有者・議決権の各4/5以上）は改正後も変更ありません。特別決議（3/4）と混同しないことが重要です。
・通常決議：集会出席者の議決権の過半数
・特別決議（規約変更・共用部分重大変更）：出席者の議決権の3/4以上（定足数：過半数）
・建替え決議：区分所有者・議決権の各4/5以上（変更なし）
改正④：専有部分の使用禁止請求・競売請求の要件緩和
区分所有法57条・59条の使用禁止・競売請求の要件が「区分所有者・議決権の各3/4以上の特別決議」から、改正後の特別決議要件（出席者ベース）に変更されました。これにより問題行動のある区分所有者への対応が迅速化されます。
2026年試験での出題予測
- ★★★「全体の3/4」vs「出席者の3/4」の文言ひっかけ（最重要）
- ★★★ 建替え決議が4/5のままであることの確認問題
- ★★ 所在不明区分所有者の「除外」（管理者行使との混同）
FAQ
Q. 「出席者の3/4以上」とは具体的にどういう意味ですか？
A. 例えば100人の区分所有者のうち60人が集会に出席した場合、「出席者60人の議決権の3/4以上＝45人以上」が賛成すれば特別決議が成立します（定足数50人以上）。改正前は100人全体の3/4＝75人以上が必要でした。
Q. 建替え決議も「出席者ベース」に変わりましたか？
A. 建替え決議は変わっていません。区分所有者全員・議決権の各4/5以上が引き続き必要です。特別決議と混同しないよう注意してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・試験情報に基づきます。最新の試験要項は一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）の公式発表をご確認ください。
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