宅建2026年度 民法「共有」完全攻略｜持分・変更・管理・処分と2023年改正「所有者不明土地」

📅 情報基準日：2026年5月現在（2023年改正民法対応）

民法の共有は宅建試験で出題が増えている重要テーマです。「変更・管理・処分」の違いと2023年改正の所有者不明土地制度をセットで理解しましょう。

共有物の行為分類と要件

行為の種類	必要な同意	例
保存行為	各共有者が単独で可能	修繕・不法占拠者への妨害排除請求
管理行為（利用・改良）	持分の過半数	賃貸借の締結（短期）・使用方法の決定
変更行為（形状・効用の著しい変更）	全員の同意	建物の建替え・増築・大規模改修
処分行為（自己の持分）	その持分の所有者のみで可	自己持分の売却・抵当権設定

2023年改正で「軽微な変更」（形状・効用に著しい変更を伴わないもの）は過半数で決定できるようになりました（改正前は全員の同意が必要）。

共有物分割請求

民法第256条：共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（5年以内の不分割特約あり）。

• 協議分割：全員の合意で分割方法を決定
• 裁判による分割：協議が整わない場合は裁判所に請求（現物分割・代金分割・価格賠償の方法がある）

2023年改正：所有者不明土地・共有地管理人制度

2023年4月施行の改正民法で、所有者不明土地の管理・利用のための新制度が設けられました。

• 所有者不明土地管理制度：所有者が不明または連絡不能の場合、利害関係人の申立てにより裁判所が「所有者不明土地管理人」を選任できる
• 共有地の管理：不明共有者がいる場合：他の共有者の持分の過半数で決定した管理行為が可能（裁判所の許可により）
• 持分放棄・持分取得：共有者は自己の持分を放棄できる（放棄した持分は他の共有者に帰属）

短期賃貸借は「管理行為」として可能

共有物の賃貸借（短期）は「管理行為」として持分の過半数で決定できます（2023年改正で明確化）。

• 賃貸借期間が土地5年以下・建物3年以下→過半数での決定可
• これを超える賃貸借→全員の同意が必要（変更行為）

FAQ

Q. 共有者の一人が勝手に共有土地全体を売却することはできますか？

A. できません。共有物全体の処分（売却等）には全員の同意が必要です。ただし自己の共有持分のみなら、他の共有者の同意なしに売却できます。

Q. 共有者の一人が死亡した場合、その持分はどうなりますか？

A. その共有者の相続人に相続されます（相続人がいない場合は国庫帰属）。複数の相続人がいる場合は、その相続人間でさらに共有状態になります。

まとめ

• 保存行為は単独可・管理行為は持分過半数・変更行為（著しい変更）は全員同意
• 2023年改正で軽微な変更は過半数でOK
• 土地5年以下・建物3年以下の賃貸借は管理行為（過半数）
• 所有者不明土地管理人制度が2023年に新設

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参考資料・公式情報

• 民法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。