宅建2026年度 民法「賃貸借・借地借家法」完全攻略｜存続期間・更新・解除の頻出パターン

📅 情報基準日：2026年5月現在

借地借家法は宅建試験で毎年2〜3問出題される重要テーマです。「借地」と「借家」それぞれの期間・更新・解除ルールを区別して覚えましょう。

借地権の種類と存続期間

借地権の種類	存続期間	更新
普通借地権	30年以上（最低30年）	あり（合意更新・法定更新）
一般定期借地権	50年以上	なし（更新なし特約必須）
事業用定期借地権	10年以上50年未満	なし
建物譲渡特約付借地権	30年以上	建物の譲渡で終了

ひっかけ：事業用定期借地権は「10年以上50年未満」で「未満」が重要。50年ちょうどは事業用定期借地権にならない（一般定期借地権の対象）。

普通借地権の更新拒絶と正当事由

借地借家法第6条により、更新拒絶には正当事由が必要です。正当事由の判断要素：

1. 借地権者・借地権設定者（地主）それぞれの土地使用の必要性
2. 借地の利用状況と従前の経緯
3. 土地使用に関して申し出た財産上の給付（立退き料）

立退き料の提供があっても正当事由の「補完」であり、立退き料さえ払えば必ず拒絶できるわけではありません。

建物買取請求権のポイント

借地契約終了時、借地権者は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる権利があります（借地借家法第13条）。

• 地主が更新を拒絶して契約終了→借地権者の建物買取請求権が発生
• 建物買取請求権は形成権（一方的な意思表示で効力発生）
• 時価は建物の評価額で土地の賃借権価値は含まない

借家：普通借家と定期借家の比較

項目	普通借家	定期借家
存続期間	1年以上（1年未満は「期間の定めなし」扱い）	制限なし（1年未満も可）
更新	正当事由なければ更新拒絶不可	更新なし（再契約制度あり）
契約方式	口頭でも可	書面必須（公正証書等）
中途解約	期間の定めなし→いつでも可	200㎡未満の居住用は正当事由なしに解約可（転勤等）

FAQ

Q. 普通借家で「更新しない」と特約に書いた場合はどうなりますか？

A. 無効となります。普通借家では借地借家法の更新制度が適用され、当事者の特約で排除することはできません（強行規定）。定期借家では更新なしの特約が有効です。

Q. 定期借家の書面交付義務を果たさなかった場合どうなりますか？

A. 定期借家としての効力が生じず、普通借家契約として扱われます（借地借家法第38条5項）。このため「更新なし」の特約が無効になり、借主が更新を求めれば更新されます。

まとめ

• 普通借地権は最低30年・更新あり。事業用定期借地は10年以上50年未満
• 更新拒絶には正当事由が必要（立退き料は補完要素）
• 建物買取請求権は形成権・地主の買取拒絶はできない
• 定期借家は書面必須・更新なし・1年未満も設定可

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