都市計画法「市街化区域・市街化調整区域」の違いと建築制限【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

都市計画法は都市を「市街化区域」（積極的に市街化を進める区域）と「市街化調整区域」（市街化を抑制する区域）に区分しています。この区分が建築の可否を大きく左右します。

区域区分の比較

市街化調整区域での建築が認められるケース

• 農業従事者の自己住宅：農業・林業・漁業に従事する者が業務上必要な建築物は許可を受けて建築可能
• 既存宅地の建て替え：調整区域指定前から宅地として利用されていた土地（既存宅地）の建て替えは許可される場合がある
• 開発許可を受けた区域内の建築：開発許可（33条）を受けた開発行為が完了した区域内では、許可された用途の建築が可能
• 公益上必要な施設：道路・鉄道・電気・ガス等の公益施設は許可を受けて建築可能

FAQ

Q. 市街化調整区域の農地を購入して家を建てることはできますか？

A. 原則としてできません。市街化調整区域の農地に一般の人が住宅を建てるためには、①農地転用許可（農地法）と②開発許可または建築許可（都市計画法）の両方が必要ですが、一般居住目的では許可が下りないのが通常です。ただし農業従事者・親族のための住宅・農家住宅には例外的に許可が認められる場合があります。市街化調整区域の土地は非常に安価な場合がありますが、建築不可の可能性があるため購入前に市区町村の都市計画課で確認することが必須です。