📅 情報基準日：2026年5月現在
建築基準法43条は「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定めています。この要件を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、既存建物の建て替えができません。
目次
接道義務の要件と例外
| 項目 | 原則・例外 |
|---|---|
| 道路の幅員 | 幅員4m以上の建築基準法上の道路（42条1項各号に定める道路）が必要 |
| 接道の長さ | 原則2m以上（大規模建築物は3m以上の場合あり） |
| 2項道路（みなし道路） | 幅員4m未満でも基準時以前から建物が建ち並ぶ道路はセットバック条件で建築可能 |
| 43条但し書き申請 | 接道義務を満たさなくても、特定行政庁が安全上支障なしと認定した場合は建築可能 |
| 旗竿地・袋地 | 通路部分が2m以上あれば建築可能。通路幅が2m未満だと再建築不可 |
再建築不可物件の実務上の注意点
- 既存建物の維持修繕は可能：再建築不可でも現状の建物を維持する修繕・リフォームはできる
- 住宅ローンが組みにくい：担保価値が低いため、金融機関のローン審査が厳しい
- 売却難・安値傾向：再建築不可物件は市場流通性が低く、相場より大幅に安い価格での売却になりやすい
- 隣地購入・合筆：隣地を購入して敷地を広げ接道義務を満たすことで再建築可能になる場合がある
- 不動産業者による一括買取（現状のまま）が最も手軽な売却方法の場合もある
FAQ
Q. セットバックが必要な土地とは何ですか？
A. 2項道路（みなし道路）に接する土地では、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させる義務があります（建築基準法42条2項）。例えば、道路幅が3mの場合、道路中心線から1.5mの位置から敷地が始まっているため、中心線から2mになるまでの0.5mをセットバックします。セットバック部分は建築面積・建ぺい率の計算から除外され、フェンス等の工作物も設置できません。セットバックが必要な物件を購入する場合は、実際の有効敷地面積が登記面積より狭くなることを考慮してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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