📅 情報基準日：2026年5月現在
更新料とは、建物賃貸借契約の更新時に借主が貸主に支払う金銭で、主に関東・近畿地方の慣行として定着しています。しかし更新料の法的根拠が不明確であったため、長年にわたって「無効ではないか」との議論がありました。この問題を決着させたのが最高裁平成23年7月15日判決です。
最高裁平成23年7月15日判決の概要
最高裁は、更新料特約の有効性について以下の判断を示しました：
- 更新料特約が「賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」として、その合意は一定条件のもとで有効
- 有効となる要件：①更新料の額が賃料に比して高額でない ②賃貸借契約書に明確に記載されている ③当事者間で合意されている
- 消費者契約法10条（消費者に一方的に不利な条項は無効）は、通常の更新料特約には適用されない（合理性が認められる限り）
判決が「更新料有効」とした理由
- 更新料は慣行として定着しており、その存在を前提に当初の賃料が設定されている面がある
- 更新料を払うことで契約を継続できるという「対価関係」が認められる
- 更新料相当額が賃料に組み込まれていると考えれば、消費者への一方的不利益とは言えない
更新料特約が「無効」とされうる場合
最高裁判決後も、以下の場合は無効と判断される可能性があります：
- 更新料の額が賃料の数倍以上となり著しく高額な場合（信義則・消費者契約法10条）
- 更新料の合意が書面に明確に記載されていない場合（合意の成立が不明確）
- 借主が更新料の存在を事前に知らされていなかった場合
礼金との違いと法的性質
| 比較 | 更新料 | 礼金 |
|---|---|---|
| 支払い時期 | 契約更新時 | 契約締結時（新規入居時） |
| 法的性質 | 賃料の補充・継続対価 | 慣行的謝礼（返還不要） |
| 返還義務 | 原則なし（特約で定める） | 原則なし |
| 法的根拠 | 借地借家法に規定なし（特約） | 法的根拠なし（慣行） |
FAQ
Q. 契約更新の際に更新料を請求されましたが、法定更新の場合も払わなければなりませんか？
A. 法定更新（借地借家法26条・27条による自動更新）の場合、更新料の支払い義務があるかどうかは契約書の内容によります。「法定更新の場合にも更新料を支払う」旨の特約があれば支払い義務があります。この記載がない場合は、法定更新時の更新料支払い義務が否定された裁判例があります（東京地裁等）。契約書を確認してください。
Q. 更新料なしの物件に引っ越したいのですが、実際に存在しますか？
A. 存在します。更新料の慣行は主に関東・近畿地方で広まっており、他の地域（東海・九州等）では一般的でない地域もあります。また同一地域でも「更新料なし」を条件にしている物件もあります。賃貸物件の検索サイトで「更新料なし」でフィルタリングできる場合があります。
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免責事項
本記事は執筆時点の判例・法令に基づきますが、個別の法的判断は弁護士等の専門家にご相談ください。正確性・完全性を保証するものではありません。
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