※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
マンション建替えが必要になる背景
1970〜80年代に建設された旧耐震基準のマンションが老朽化し、建替えを検討する管理組合が増えています。建替えは区分所有法第62条以下に規定された手続きが必要で、合意形成が最大の課題です。
建替え決議の要件
- 決議の要件：区分所有者数および議決権数の各5分の4以上の賛成による特別決議
- 招集通知：建替え決議を目的とする集会は、少なくとも2ヶ月前に通知（通常の総会は1週間前）
- 通知の内容：新たな建物の設計の概要・費用の概算・費用の分担に関する事項・区分所有権の帰属に関する事項
反対区分所有者への対応（売渡し請求）
- 建替え決議成立後、賛成者等は反対区分所有者に対して「区分所有権の時価での売渡し」を請求できる（区分所有法第63条）
- 売渡し請求を受けた反対区分所有者は時価で売却しなければならない
- 時価の決定について争いがある場合は裁判所に申立てができる
建替えに要する費用と費用分担
- 建替え費用は新しい建物の建設費から生じる床面積の増加分（保留床）を分譲することで賄うのが一般的
- 区分所有者の負担：新しい区分所有権の取得に要する費用（従来の広さに対応する費用）
- 費用の概算は建替え決議の通知に先だって、建替え計画の専門コンサルタントが試算する
2024〜2026年の区分所有法改正と建替え要件の緩和
- 現行の建替え決議要件は「5/4以上（80%以上）」だが、国交省・法制審議会では「2/3（約67%）」への要件緩和が検討されている
- 老朽化・管理不全マンションの建替えを促進するため、要件緩和は重要な政策課題として位置づけられている
- 改正が実現した場合、建替えが実現可能なマンションの数が大幅に増加することが見込まれる
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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