📅 情報基準日：2026年4月14日
宅地建物取引業法（宅建業法）では、不動産取引を業として行うには宅建業の免許が必要です。免許制度・欠格事由は宅建試験の頻出論点で、毎年複数問出題されます。本記事で完全に押さえましょう。
宅建業の免許とは
宅地建物取引業（宅建業）を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です（宅建業法第3条）。
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免許の種類
| 免許の種類 | 要件 |
|---|---|
| 国土交通大臣免許 | 2以上の都道府県に事務所を設置する場合 |
| 都道府県知事免許 | 1つの都道府県のみに事務所を設置する場合 |
免許の有効期間
5年（有効期間満了の90日前から30日前までに更新申請が必要）
欠格事由（免許を受けられない場合）
以下の事由に該当する者・法人は免許を受けることができません（宅建業法第5条）。
個人の欠格事由
- 成年後見人または被保佐人（2022年改正で「成年被後見人・被保佐人は免許取り消し」から変更）
- 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者
- 宅建業法・傷害罪等一定の犯罪で罰金刑に処せられ、その刑の執行終了から5年を経過しない者
- 禁錮以上の刑（懲役・禁錮・拘禁刑）に処せられ、その刑の執行終了から5年を経過しない者
- 免許取消しから5年を経過しない者
- 免許申請前5年以内に宅建業に関し不正・不誠実な行為をした者
法人の欠格事由
- 役員・政令で定める使用人のいずれかが上記個人欠格事由に該当する場合
事務所の要件
宅建業を行う事務所には以下が必要です。
①専任の宅建士の設置義務
事務所に従事する者5名につき1名以上の専任の宅建士が必要（宅建業法第31条の3）。
- 不足した場合：2週間以内に補充が必要
- 補充しない場合：業務停止・免許取消処分の対象となる
②営業保証金の供託または保証協会への加入
- 営業保証金：主たる事務所1,000万円、従たる事務所500万円（各事務所ごと）を法務局に供託
- 保証協会（全宅連・全日）加入：弁済業務保証金分担金を納付することで、営業保証金の供託が不要になる（分担金は主たる事務所60万円・従たる事務所30万円）
廃業・変更の届出
| 届出事由 | 届出期限 | 届出者 |
|---|---|---|
| 代表者・役員・事務所の変更 | 30日以内 | 本人・法人 |
| 廃業（個人） | 30日以内 | 配偶者または相続人 |
| 解散・合併（法人） | 30日以内 | 清算人・消滅会社代表者 |
| 破産手続き開始 | 30日以内 | 破産管財人 |
宅建業に当たらない行為
以下の行為は宅建業に該当せず、免許は不要です。
- 自分の土地を売却する（自己所有の物件を自分で売る）
- 国・地方公共団体が行う不動産取引
- 信託銀行等が受益者のために行う取引
試験頻出のひっかけポイント
- ✓ 免許の有効期間は5年（3年ではない）
- ✓ 更新申請は有効期間満了90日前から30日前までに行う
- ❌ 欠格事由に該当した場合、免許は自動的に取り消されるのではなく、取消処分が行われる
- ✓ 役員の欠格事由＝法人の欠格事由（1人でも欠格事由があれば法人も取消し）
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まとめ
宅建業法の免許制度は「免許の種類（大臣・知事）・有効期間5年・欠格事由の5年ルール・事務所ごとの専任宅建士5名に1名ルール・廃業等の30日以内届出」を確実に覚えることが攻略の鍵です。
免責事項
本記事は執筆時点の法令情報に基づき作成しています。最新の法令・通達は必ず公式情報をご確認ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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