📅 情報基準日：2026年4月1日（民法・国土交通省ガイドライン 施行日時点）
賃貸退去時のトラブルとして最も多いのが「原状回復費用をめぐる敷金の返還問題」です。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、貸主・借主どちらが費用を負担するのかを明確に解説します。
原状回復とは何か
民法第621条では、賃借人は賃貸借が終了したとき、賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合は、原状回復義務を負うとされています。ただし通常の使用収益によって生じた損耗（通常損耗）と経年変化は除くと明記されています。
貸主負担と借主負担の区別
| 損耗の種類 | 負担者 | 具体例 |
|---|---|---|
| 通常損耗・経年変化 | 貸主（オーナー）負担 | 日照による畳・壁紙の変色、家具設置による床の凹み（通常配置）、鍵の自然消耗 |
| 借主の故意・過失・善管注意義務違反による損傷 | 借主（入居者）負担 | タバコのヤニ汚れ・焦げ跡、落書き、ペット傷・臭い、結露放置によるカビ、穴（画鋲以外） |
よくある判断の境界線
- 画鋲の穴：通常使用の範囲内 → 貸主負担
- 釘・ネジの穴（壁下地まで達するもの）：借主負担
- 家具設置による軽度な床の凹み：貸主負担（通常配置）
- 引っ越し作業でついた傷：借主負担
- エアコンクリーニング：通常の清掃を行っていれば貸主負担
- クロスの張替え：借主負担部分があっても経過年数に応じた価値減分を考慮（6年で残存価値1円）
敷金の返還ルール
2020年4月施行の改正民法（民法第622条の2）では、敷金の取り扱いが明文化されました。
- 貸主は賃貸借終了後、賃借人が物件を明け渡した時点で、未払い賃料等を除いた敷金を返還しなければならない
- 敷金から控除できるのは「借主の故意・過失による損傷の修繕費用」のみ
- 返還期限は法律上の定めはないが、退去から1〜2ヶ月が慣行
敷金返還の争いになった場合
敷金返還をめぐるトラブルは、少額訴訟（60万円以下）や裁判所の調停で解決できます。入居時に写真で部屋の状態を記録しておくことが最大のトラブル防止策です。
トラブルを防ぐための実践ポイント
- 入居時の状態を写真・動画で記録（日時付きで保存）
- 入居時チェックリストを貸主と共同作成（既存の傷・汚れを双方確認）
- 退去立ち会いに必ず参加（その場でサインする前に内容を確認）
- 修繕費用の根拠となる見積書・領収書を要求（内訳の明示を求める）
まとめ・ポイント整理
- 通常損耗・経年変化は貸主負担（民法第621条・ガイドライン）
- 借主の故意・過失・タバコ・ペット等による損傷は借主負担
- クロス等の経年劣化分は残存価値（6年で1円）を考慮した負担割合となる
- 改正民法（2020年）で敷金の定義・返還義務が明文化
- 入居時の写真記録が最大のトラブル防止策
よくある質問（FAQ）
Q. タバコのヤニ汚れは全額借主負担ですか？
A. タバコを吸うこと自体が賃貸借契約上の義務違反（善管注意義務違反）とみなされるため、クロスの張替え費用は原則として借主負担です。ただし、クロスの耐用年数（6年）に基づく残存価値を考慮した金額が負担額となります。
Q. ペット可物件での原状回復はどう変わりますか？
A. ペット可物件では、ペットによる傷・臭い・汚れの修繕費は借主負担が原則です。入居時の特約（原状回復特約）でペットによる損傷の修繕費を借主負担と定めている場合はその特約が優先されます。
Q. 退去時の立ち会いは必須ですか？
A. 法律上の義務ではありませんが、立ち会いにより損傷範囲を双方で確認でき、後のトラブルを防止できます。立ち会いができない場合は写真での確認と書面による記録を残しましょう。
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